21 mar Contrato de Aluguel: Multa por Rescisão antecipada do Contrato

Contrato de aluguel e a multa por rescisão antecipada do contrato é tema delicado.

Ao alugar imóvel, a ideia inicial é o inquilino permanecer no imóvel até o fim do prazo estipulado para a locação, porém imprevistos acontecem.

Para manter uma boa relação entre proprietário e inquilino é essencial que ambos conheçam seus direitos, deveres e cláusulas contratuais.

A Lei do Inquilinato dispõe que:

“Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2^o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”.

Logo, o proprietário não poderá solicitar a rescisão antecipada do contrato, salvo se houver uma das justificativas previstas em lei. É a chamada “denúncia cheia” ou “com justa causa”.

Mas atenção, enquanto a locação vige por prazo determinado, o proprietário não pode retomar o imóvel por “denúncia vazia”, mesmo que pague a multa contratual.

Além disso, não é toda “denúncia cheia” que autoriza a retomada do imóvel enquanto o contrato vige por tempo determinado. Vide artigos 9º e 47, Lei do Inquilinato.

Entretanto, o inquilino pode devolver o imóvel a qualquer momento, desde que pague multa proporcional por quebra de contrato de aluguel.

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Tipos de Multa em Contrato de Aluguel

É importante esclarecer que o contrato de aluguel pode aplicar dois tipos de multas. 

–Multa Moratória: Não possui caráter punitivo, sendo aplicada, por exemplo, quando o aluguel ou condomínio são pagos com atraso.

–Multa Compensatória: Tem caráter punitivo, é aplicada, por exemplo, quando há descumprimento de cláusula contratual.

Neste artigo iremos abordar apenas o tema envolvendo a multa compensatória.

Nos contratos de aluguel com prazo determinado, a cobrança da referida multa, em caso de rescisão, é possível, enquanto nos contratos por prazo indeterminado, essa cobrança não se aplica.

O cálculo da multa por quebra de contrato de aluguel é uma das principais dúvidas de proprietários (locador) e inquilinos (locatário).

No caso de rescisão do contrato de aluguel antes do prazo ajustado é preciso atentar para a cláusula que trata da respectiva multa.

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Valor da Multa Rescisória

A Lei do Inquilinato prevê a legalidade de cobrança da multa rescisória, ou seja, aquela que tem por objetivo recompensar a parte lesada por prejuízos em razão da quebra do contrato.

Embora haja previsão legal permitindo a cobrança de multa rescisória, a lei não define valor ou percentual específico.

Portanto, as partes contratantes devem acordar o valor da multa em uma cláusula contratual explícita, vedada abusividade.

Na prática, a duração média de um contrato de aluguel é 30 meses e a multa rescisória aplicada é de 10% do valor total do contrato. 

Desse modo, em um contrato de 30 meses, a multa seria o valor de três meses de aluguel. 

Não se considera abusiva a fixação da multa rescisória com base no período de vigência do contrato de aluguel.

Caso não haja previsão de cláusula penal contratual para rescisão antecipada no contrato firmado entre as partes, mantém-se o ajustado diante do princípio pacta sunt servanda.

No entanto, se a multa prevista em contrato se mostrar excessiva é possível acionar o Poder Judiciário em busca da redução, nos termos do artigo 413, Código Civil.

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Saiba como Calcular a Multa

O Código Civil dispõe que “Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato”.

Calcular a multa por rescisão antecipada em contrato de aluguel de maneira proporcional é o correto.

Aprenda a calcular

-Contrato de aluguel de 30 meses no valor de R$2 mil por mês. A multa contratual estabelecida é de 10% do total, ou seja, 3 meses de aluguel ou R$6 mil.

-O locatário deseja deixar o imóvel após 12 meses de aluguel, assim, faltam 18 meses de aluguel até o final do contrato e a multa deve ser aplicada proporcionalmente. Portanto, não se deve cobrar os R$6 mil, mas sim um valor correspondente à multa para os 18 meses restantes de aluguel.  

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Entendendo o Cálculo

1 – Valor total da multa para 30 meses

Valor do aluguel por mês= R$2.000

Multa prevista no contrato = 3 meses do aluguel

Valor total da multa para 30 meses:

R$2.000 x 3 = R$6.000

2 – Valor proporcional da multa por mês de contrato

Valor total da multa = R$6.000

Duração total do contrato = 30 meses

Valor proporcional da multa por mês:

R$6.000 / 30 = R$200

3 – Valor final de multa a ser cobrado para os meses restantes de contrato

Valor proporcional da multa por mês de contrato = R$200

Meses restantes de contrato = 18

Valor final da multa para 18 meses faltantes de contrato:

200 x 18 = R$3.600

O valor final a ser cobrado na multa, nesse caso, é de R$3.600 para 18 meses restantes de contrato 😉

As partes têm o direito legal de cobrar multa compensatória pela rescisão antecipada em contrato de aluguel.

Porém, deve-se observar que o cálculo da multa é proporcional ao tempo restante do contrato rescindido, nunca cobrada sobre o valor cheio.

QUEM DEVE PAGAR O SEGURO CONTRA INCÊNDIO: LOCADOR OU LOCATÁRIO?

É possível obter isenção da Multa Resciória

A Lei do Inquilinato traz dispositivos que protegem tanto os proprietários quanto os inquilinos, garantindo direitos e deveres a ambos.

Na prática, a maioria dos contratos de locação tem cláusula expressa possibilitando a desocupação antecipada do imóvel com isenção de multa após 12 meses. 

Por isso, é comum que ocorra quebra de contrato de aluguel após um ano sem o pagamento da multa contratual pactuada.

Assim, podemos concluir que a multa rescisória, expressamente prevista em contrato e amparada pelo artigo 4º da Lei do Inquilinato, traduz-se em liquidez e certeza, sendo exigível.

A cobrança deve ser em valor proporcional ao tempo do descumprimento do contrato vigente, podendo ser realizada através de ação judicial.

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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial