19 ago Vai Alugar Imóvel? Então você precisa entender as Garantias Locatícias

Alugar imóvel é uma das relações jurídicas mais comuns nos dias atuais e dentre as principais dúvidas sobre este tema estão as Garantias Locatícias.

As Garantias Locatícias são conteúdo de suma importância para o locador, para o locatário, assim como também para o corretor de imóveis e imobiliárias.

Um dos motivos do contrato de aluguel ou locação gerar inúmeras dúvidas é o fato deste ser tratado por mais de uma legislação.

Nem tudo sobre locação está na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91 alterada pela Lei 12.112/09), que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos.

Temos também o Código Civil que trata da locação de bens móveis e imóveis, como exemplo vaga de garagem autônoma, espaços publicitários, hotel e outros.

E ainda o Estatuto da Terra, que trata da locação de imóveis rurais, ou seja, fazendas, sítios, etc…

É preciso ficar atento ao assinar contrato de locação, seja de imóvel residencial, comercial ou por temporada, já que as cláusulas tratam de diversas questões.

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Conhecendo as Garantias Locatícias

Quando falamos de Garantias Locatícias, é o artigo 37 da Lei do Inquilinato que dispõe sobre as modalidades de garantias possíveis em contratos de locação. Veja-se:

“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia;

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento”. 

Atenção!

O parágrafo único trata da vedação de utilizar-se mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade!

Na prática, é comum encontrar contratos de locação com cláusulas absurdas, bem como com mais de uma garantia.

Porém, havendo cláusulas abusivas a parte prejudicada pode solicitar a nulidade da cláusula ou do contrato inteiro, conforme for a situação.

E é no artigo 45 da Lei do Inquilinato que encontramos esta disposição:

“São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.”

Saiba a diferença entre as modalidades de Garantia Locatícia

Quanto as Garantias Locatícias, o artigo 37 é claro quanto as quatro modalidades possíveis, e para você entender melhor resumimos cada uma delas para você:

– CAUÇÃO

Garantia prática e simples, pois pode ser feita através de bens móveis ou imóveis. Na prática o tipo de caução mais utilizado é o valor correspondente até 03(três) meses de aluguel, excluídas as taxas como condomínio, IPTU, etc. Ao final da locação o valor é devolvido ao locatário, corrigido monetariamente.

Se for bem móvel, pode-se utilizar por exemplo, carro, barco, quadro, título de capitalização, ações, ou outro que tenha valor suficiente para garantir a locação.

– FIANÇA

A fiança é uma garantia pessoal, ou seja, a própria pessoa do fiador(a) é a garantia, seja ele pessoa física ou jurídica. No caso de pessoa física, se o fiador(a) for casado é necessário a assinatura do cônjuge como anuente, exceto quando o regimente de bens for de “separação total”.

Se pessoa jurídica, é essencial analisar o contrato social da empresa e todas suas alterações porque na prática a maioria dos contratos sociais proíbe a fiança.

Atualmente, há no mercado empresas que prestam serviço de fiança locatícia através do cartão de crédito do inquilino, mediante pagamento de taxa, podendo ainda parcelar o valor.

– SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA

A modalidade de garantia pelo seguro ainda é muito utilizada, mas embora seja vantajosa para o locador é bastante onerosa para o inquilino, pois além de “cara” é um dinheiro que não voltará para ele.

Isso fez aumentar muito as ofertas de títulos de capitalização, dentre outros, pois em caso de inadimplência, geralmente, é responsabilidade/obrigação da seguradora tomar as medidas cabíveis para realizar o despejo do inquilino.

– CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO

Esta modalidade de garantia foi inserida na Lei do Inquilinato pela Lei nº 11.196 de 2005, porém é pouco utilizada na prática.

Trata-se de casos em que o inquilino possui quotas de investimento na bolsa de valores e que as cede como garantia ao locador durante o período da locação, ficando estas indisponíveis para venda, pois estarão vinculada a locação.

Ter conhecimento sobre as modalidades legais de Garantias Locatícias é essencial para todas as partes envolvidas em um contrato de locação, seja proprietário ou inquilino.

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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial