Contrato de Aluguel: 9 Cláusulas que protegem Você!
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Contrato de Aluguel: 9 Cláusulas que protegem Você!

contrato de locação

Define-se contrato de aluguel ou locação como aquele em que uma das partes paga à outra certa quantia para ter direito ao uso de algo, por tempo determinado.

Apesar de um dos maiores sonhos dos brasileiros seja ter imóvel próprio, não podemos negar que grande parte ainda precisam optar em morar de aluguel.

No mundo moderno, alugar imóvel é uma das relações jurídicas mais comuns, pois trata-se de um negócio jurídico de progressiva utilidade no mercado imobiliário.

Assim, por tratar-se de um contrato, há cláusulas que são essenciais para garantir a finalidade do negócio.

Todo contrato é um ajuste de vontades entre as partes, que poderão estabelecer as condições que entenderem justas e necessárias, desde que não vá de encontro à Lei.

O Contrato de Aluguel

O contrato de alugel visa estabelecer os direitos e obrigações do Locador e Locatário, devendo as cláusulas apresentar equilíbrio entre as partes contratantes.

Porém, um dos maiores problemas destes contratos está o fato de que nem todo mundo entende suas cláusulas.

cláusulas que não são obrigatórias, mas essenciais para garantir a eficiência do contrato de aluguel.

As cláusulas chamadas “essenciais” são responsáveis por gerar a maioria das demandas judiciais, o que comprova a necessidade de estarem incluídas nos contratos de aluguel.

Portanto, estas cláusulas devem ser claras e objetivas, a fim de evitar futuros conflitos.

9 cláusulas de segurança no contrato de aluguel

cadeado simples

1- Autorização para sublocação

É estabelecer que o Locatário só poderá sublocar o imóvel com a anuência expressa do Locador.

**Importante: embora os pagamentos dos alugueis estejam em dia, há descumprimento do contrato por infração desta cláusula, possibilitando ação de despejo por infração contratual.

2- Benfeitorias realizadas pelo Locatário

A lei civil visa resguardar o direito de retenção do imóvel ao Locatário por benfeitorias realizadas no bem, o Locador pode ajustar no contrato que não se responsabilizará por elas.

**Importante: quando o contrato de aluguel é realizado através da administradora de imóveis, esta pode estipular cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Entenda que esta cláusula é válida podendo o Locatário concordar ou não com o contrato, mas não discuti-lo.

3- Causas de resolução do contrato

As hipóteses de descumprimento contratual ou casos excepcionais tratam-se de situações pré estabelecidas para resolver o contrato de aluguel.

**Importante: na prática, a cláusula resolutiva é pouco usada no contrato de locação, sendo a resolução contratual realizada somente em juízo.

4- Direito de preferência

A Lei busca garantir a preferência do Locatário em futura oferta de compra e venda.

Assim, se o proprietário optar por vender o imóvel, deverá notificar o Locatário por escrito, tendo este trinta dias para dizer se tem interesse.

Caso não seja avisado sobre a venda, poderá reclamar do Locador as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato da transferência, haver para si o imóvel locado.

**Importante: para que a preferência seja efetivamente respeitada, deve estar averbada na matrícula do imóvel, caso contrário, o Locador poderá vender o imóvel sem respeitar a preferência do Locatário, restando a este apenas reclamar perdas e danos.

5- Multa por descumprimento contratual

Utilizada para reparar a parte prejudicada no negócio, como por exemplo, quando o Locatário desocupa o imóvel antes do prazo da locação, ou, quando o Locador solicita o imóvel antes do referido prazo.  

**Importante: a legislação não determina percentual para aplicação de multa.

6- Obrigações do Locatário

Descrever as obrigações contidas na Lei de Locação de Imóvel Urbano e outras peculiares do contrato de aluguel, a fim de garantir sua eficácia.

**Importante: ver artigo 23 da Lei 8245/91.

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7- Reclamações sobre o Imóvel

Quando houver reclamação do Locatário referente ao imóvel alugado, exclusivamente quanto a irregularidades e defeitos que sejam divergentes com o descrito na vistoria do imóvel, deverá encaminhar ao Locador, por escrito.

**Importante: o prazo é predeterminado, por isso, contado do recebimento das chaves.

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8- Renúncia ao benefício de ordem do fiador

Embora haja previsão legal sobre o benefício de ordem, em caso de execução contratual, o Judiciário tem entendimento que, havendo renúncia expressa do fiador ao benefício, o último poderá ser executado juntamente com o Locatário.

**Importante: A renúncia expressa dá lugar à solidariedade entre fiadores e devedores principais.

9- Vigência em caso de alienação do imóvel

Ocorrendo a venda do imóvel durante a locação, o comprador pode denunciar o contrato em 90 dias, contados da averbação da transferência.

**Exceção: quando o contrato for por prazo determinado com cláusula expressa para caso de alienação, averbada junto à matrícula do imóvel.

**Importante: para evitar alienação do imóvel a terceiros, o Locatário deverá exigir esta cláusula em contrato para ter sua posse respeitada. Após, deverá averbar junto à matrícula do imóvel.

Em regra, o contrato de aluguel, é um típico contrato de adesão, sendo autorizado por lei a discussão via judicial, quando qualquer das partes sentir-se prejudicada.

Portanto, para garantir segurança em contrato de aluguel, jamais assine o contrato sem antes ler e compreender cada cláusula.

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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial

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