Quem mora em condomínio sabe que situações inesperadas podem acontecer.

Pagar uma taxa de condomínio maior porque o imóvel possui uma área maior pode parecer, à primeira vista, uma consequência natural da diferença entre as propriedades. 

Mas será que o condomínio pode determinar que uma casa pagará duas cotas condominiais, enquanto outra pagará apenas uma?

Essa questão chegou ao Superior Tribunal de Justiça e envolveu uma discussão importante sobre rateio de despesas condominiais, autonomia da convenção e isonomia entre os condôminos.

No caso analisado pelo STJ, a convenção estabelecia duas cotas para determinadas casas maiores, enquanto outras unidades pagavam apenas uma. 

O problema identificado pela Corte foi que o critério considerava apenas os extremos de tamanho das unidades e ignorava a existência de imóveis com áreas intermediárias.

A decisão mostra que a convenção condominial possui autonomia para estabelecer critérios de rateio, mas essa liberdade não é absoluta. 

Isto é, o critério adotado precisa respeitar a legislação e a igualdade entre os proprietários.

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Condomínio pode cobrar valores diferentes de acordo com o tamanho do imóvel?

Sim, pode existir diferença no valor das cotas condominiais conforme a área ou a fração ideal de cada unidade.

O Código Civil dispõe em seu artigo 1.336, I, que o condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção.

Logo, isso significa que a própria convenção pode estabelecer outro critério de rateio.

O STJ também reconhece que a convenção condominial regularmente aprovada possui força normativa e pode estabelecer forma diversa de divisão das despesas. 

Porém, essa autonomia encontra limites na lei e no princípio da isonomia.

Cobrar mais não significa necessariamente cobrar em dobro.

Isto é, uma coisa é estabelecer uma contribuição proporcionalmente maior para determinadas unidades.

Outra é criar uma regra que determine que determinado tipo de imóvel irá pagar duas cotas, sem considerar adequadamente as diferenças existentes entre todas as unidades do empreendimento.

E foi justamente essa distinção que ganhou relevância no julgamento do REsp 1.797.345/RS.

O que o STJ decidiu sobre a cobrança de duas cotas condominiais?

A Quarta Turma do STJ manteve decisão que anulou a regra de rateio de condomínio residencial a qual determinava o pagamento de duas cotas para determinadas casas, enquanto outras unidades pagavam apenas uma.

O relator, ministro Raul Araújo, destacou que a convenção estabelecia duas cotas para as casas do modelo “Palmeira”, com aproximadamente 311 m², e uma cota para as unidades “Azaleia”, com cerca de 155 m².

O problema estava na existência de outros modelos de casas com áreas intermediárias que não foram considerados na elaboração do critério.

Segundo o entendimento adotado no julgamento, essa estrutura gera uma distorção na divisão das despesas e violava a isonomia entre os condôminos.

Se o condomínio possui imóveis de diferentes tamanhos, a criação de apenas duas categorias, neste caso, uma pagando uma cota e outra pagando duas produz diferença desproporcional entre proprietários.

A convenção do condomínio pode criar um critério diferente da fração ideal?

Sim.

Esse ponto é importante para compreender corretamente a decisão.

O STJ não estabeleceu que toda convenção que adota critério diferente da fração ideal é inválida. 

Pelo contrário, a Corte reconheceu a autonomia da coletividade condominial para estabelecer regras próprias de rateio, desde que respeitados os limites legais.

A intervenção judicial na disciplina convencional das despesas deve ocorrer em situações excepcionais, como quando existe violação à lei ou ao princípio da isonomia.

No condomínio, esse princípio é especialmente relevante quando se estabelecem critérios diferentes para o pagamento das despesas comuns.

A existência de imóveis com áreas diferentes pode justificar diferenças no rateio, mas a forma escolhida precisa guardar coerência com as características do empreendimento.

Veja que o STJ não afirmou que uma unidade maior jamais pode pagar mais despesas condominiais.

A controvérsia estava relacionada ao critério utilizado naquele condomínio específico.

O que aconteceu no caso julgado pelo STJ?

O processo teve origem em ação proposta por condôminos que questionaram a regra de rateio aprovada pelo condomínio.

A convenção determinava que as casas do modelo “Palmeira” pagariam duas cotas condominiais, enquanto as demais unidades pagariam uma.

Os condôminos sustentaram que o critério não observava adequadamente a proporcionalidade entre as propriedades.

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul afastou a regra e o condomínio recorreu ao STJ, defendendo a autonomia da convenção e a validade do critério aprovado pelos condôminos.

A Quarta Turma, porém, manteve a decisão que anulou a cláusula.

O relator reconheceu a possibilidade da convenção estabelecer critério diferente da fração ideal, mas considerou que, naquele caso, a regra ultrapassou os limites da autonomia condominial.

Para o ministro Raul Araújo, o critério adotado não considerou as unidades intermediárias e acabou tratando de maneira desigual proprietários que estavam em situações que deveriam ser consideradas na construção do rateio.

A conclusão foi pela manutenção da decisão que afastou a regra de cobrança de duas cotas para as unidades do modelo “Palmeira”.

O entendimento não significa que todos os condomínios devam obrigatoriamente cobrar exatamente o mesmo valor de todos os imóveis, nem que qualquer diferenciação pela área seja ilegal.

A validade do critério depende das características do condomínio, da convenção e da compatibilidade da regra com a legislação e com a isonomia.

Atenção…

A decisão demonstra que o simples fato de uma regra constar da convenção e ter sido aprovada em assembleia não encerra necessariamente a discussão sobre sua validade.

O conteúdo da regra também importa.

Por isso, condôminos que identificam uma cobrança aparentemente desproporcional devem analisar como o critério foi construído, quais unidades foram consideradas e qual fundamento jurídico sustenta a diferenciação.

Em resumo, uma casa maior pode pagar mais condomínio, conforme o critério previsto na convenção. 

No entanto, o STJ decidiu que a cobrança de duas cotas pode ser anulada quando o critério ignora unidades intermediárias e gera tratamento desigual entre os condôminos.

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Simone Gonçalves
Advogada especialista em Direito Imobiliário e Condominial