Ao comprar um imóvel é preciso ter muito cuidado, pois trata-se de um negócio jurídico bem complexo.
Não basta apenas pesquisar imóveis na internet e ir visitá-los.
Após escolher o imóvel dos sonhos ainda é necessário obter, no mínimo, oito certidões negativas antes de iniciar a concretização do negócio.
Trata-se um trabalho investigativo e sim demanda tempo, mas você terá maior segurança na sua compra e melhores condições para buscar financiamento nos bancos.
Tratando-se de condomínio, um problema recorrente é entender de quem será cobrado as cotas condominiais em atraso, quando há um novo proprietário.
Então é fundamental que o novo proprietário tenha absoluto conhecimento das dívidas do imóvel antes de sua aquisição.
Ao adquirir um imóvel, lembre-se que todo cuidado é pouco.
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Novo Proprietário e aos Débitos
Condominiais anteriores?
Sabe-se que ao escolher um imóvel localizado em condomínio, além das despesas básicas também haverá despesa com a cota condominial da unidade.
Como regra geral temos que, cada condômino arcará com as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção.
Assim, nenhum condômino poderá negar-se ao pagamento das despesas condominiais, uma vez que tal atitude resultará no seu enriquecimento ilícito.
Desse modo, havendo inadimplência quanto às cotas condominiais e não sendo possível resolver amigavelmente, é dever do condomínio buscar os meios legais.
No entanto, quando há no meio uma “compre e venda de imóvel“, a questão da legitimidade irá depender das circunstâncias de cada caso.
Por padrão temos que, a demanda deve ser proposta contra o proprietário da unidade condominial, ou seja, aquele constante na matrícula do imóvel.
Mas em muitos casos a posse do imóvel foi transmitida a terceiro por intermédio de “contrato de promessa de compra e venda” o qual não foi levado a registro, e na maioria das vezes o condomínio tem conhecimento da existência do negócio realizado.
Quando tratamos de inadimplência, é preciso ficar atento ao momento em que se efetivou a dívida condominial.
Isto porque, se em momento anterior ao da alienação, a obrigação recairá ao promitente vendedor, já que ele é quem mantinha relação com o condomínio.
Este é o atual entendimento do nosso Superior Tribunal de Justiça ao tratar a correlação existente entre a natureza propter rem da obrigação e a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais.
Assim, temos que o caráter definidor da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais não é, por si, o registro do compromisso de venda e compra e sim a efetiva existência de relação com o imóvel, representada pelo exercício da posse direta sobre o bem.
Por isso, a importância da declaração de quitação condominial do imóvel.
Trata-se da declaração do síndico ou da administradora, afirmando que o imóvel encontra-se com o pagamento em dia das obrigações do condomínio.
Importante
Se for assinada pelo síndico é necessária também a cópia da ata da assembleia que o elegeu.
Como se vê, quando o negócio envolver “contrato de promessa de compra e venda”, para ser responsável pela dívida condominial não basta a natureza propter rem, havendo, ainda, a necessidade da conjugação de outros fatores.
Neste caso, mais precisamente o efetivo exercício da posse e a sua ciência pelo condomínio credor.
Na prática
O que definirá a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do condomínio acerca da transação.
É importante ficar atento já que a cobrança de cota condominial em atraso prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela.
E ainda, o bem pode ser penhorado e ir a leilão de imóveis para pagar a dívida, mesmo que este imóvel seja a “bem de família”.
Mas tomando os cuidados certos é provável que a transação envolvendo seu imóvel não traga dores de cabeça no futuro.
Portanto, ao identificar situações em que a compra/venda se mostrar problemática, é melhor procurar um novo imóvel ou um advogado especialista, de sua confiança.
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Responsabilidade solidária dos Herdeiros por dívidas condominiais
Conforme já abordado, a dívida de condomínio é aquela que refere-se à obrigação propter rem, ou seja, em razão da coisa, como a própria expressão revela.
São obrigações que surgem em função do direito real de propriedade.
Segundo o artigo 1.345, do Código Civil “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Por esta disposição legal, o condomínio detém a faculdade de cobrar as despesas do atual proprietário.
A jurisprudência é pacífica sobre dívida de condomínio ter natureza propter rem, sendo solidária e indivisível.
Portanto, pode ser exigida de qualquer dos proprietários ou possuidor, sem que haja litisconsórcio necessário.
Desse modo, quem pagará pela dívida é aquele que detém, de fato, o imóvel mesmo que a dívida relativa às taxas condominiais seja anterior.
A responsabilidade solidária dos Herdeiros e o STJ
Recentemente a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ, por unanimidade, decidiu que em caso de copropriedade sobre imóvel após a partilha, por ato voluntário dos coerdeiros que aceitaram a herança, esses sucessores coproprietários respondem solidariamente pelas despesas condominiais, independentemente da expedição do formal de partilha, resguardado o direito de regresso – artigo 283 do Código Civil.
O colegiado entendeu também que, nesse caso, em razão da solidariedade, não se aplica a regra legal que limita a obrigação de cada herdeiro ao valor de seu quinhão hereditário. Veja:
CONDOMINIAIS. BEM IMÓVEL OBJETO DE PARTILHA. REGÊNCIA PELAS REGRAS DO CONDOMÍNIO ATÉ A PARTILHA. PARTILHA REALIZADA NA HIPÓTESE. SUBSISTÊNCIA DA COPROPRIEDADE POR ATO VOLUNTÁRIO DOS COPROPRIETÁRIOS. SOLIDARIEDADE QUANTO ÀS DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. RECURSO DESPROVIDO. 1. O direito à herança, que abrange a totalidade de bens e direitos do falecido, além de se considerar um bem imóvel por determinação legal (art. 80, II, do CC), defere-se como um todo unitário, mesmo que vários sejam os herdeiros (art. 1.791, caput, do CC), considerando-se uma universalidade de direito (art. 91 do CC), de natureza indivisível, portanto, a reger-se pelas normas relativas ao condomínio, enquanto não realizada a partilha – art. 1.791, § único, do Código Civil. 2. Antes da partilha, a responsabilidade pelos débitos provenientes do de cujus e dos bens e direitos a serem divididos recai sobre a massa indivisível e unitária representativa da herança. Após a partilha, os herdeiros só se obrigam, cada qual, proporcionalmente à parte que lhe cabe na herança (art. 1.997, caput, do CC), observado o limite do respectivo quinhão. 3. Por outro lado, havendo bens imóveis a serem partilhados dos quais se originam despesas condominiais, deve-se atentar para a natureza propter rem dessas obrigações, daí advindo a solidariedade entre os coproprietários, caso persista situação de condomínio entre alguns ou todos os sucessores após a partilha. 4. Infere-se que a solidariedade, neste caso, resulta da própria lei, na medida em que o artigo 1.345 do Código Civil admite a responsabilização do atual (ou dos atuais) proprietário(s) do imóvel no que concerne às despesas condominiais, inclusive pelos débitos pretéritos à aquisição do bem, afigurando-se decorrência lógica desse dispositivo a possibilidade de cobrança da integralidade da dívida de quaisquer dos coproprietários de uma mesma unidade individualizada, na linha do disposto no art. 275 do CC, ressalvando-se o direito de regresso do condômino que satisfez a dívida por inteiro contra os demais codevedores, nos termos do artigo 283 do Código Civil. 5. Portanto, subsistindo o condomínio sobre determinado bem imóvel após a partilha, não mais por disposição legal, mas por ato voluntário dos coerdeiros que aceitaram a herança, respondem solidariamente os sucessores coproprietários do imóvel pelas respectivas despesas condominiais, independentemente da expedição do formal de partilha, aí não se aplicando a regra legal de que o herdeiro somente responde pelas forças da herança, resguardado o direito de regresso constante do artigo 283 do Código Civil. 6. Recurso especial desprovido. Segundo o ministro, a responsabilidade pelos débitos do falecido e por aqueles cujo fato gerador ocorra após a abertura da sucessão, mas antes da partilha, recai sobre a massa indivisível da herança, a qual pertence aos sucessores e é administrada pelo inventariante até a homologação da partilha – artigo 1.991 do Código Civil.
REsp 1.994.565
Após a partilha, a responsabilidade passa para os herdeiros, na proporção do quinhão de cada um na herança e limitada ao respectivo quinhão.
Assim, a expedição do formal de partilha é mero procedimento solene destinado à regularização da posse e da propriedade dos bens, bem como serve de fundamento à eventual propositura de execução forçada pelo sucessor.
O ministro Bellizze ressaltou que, quando a herança inclui imóvel do qual decorram despesas condominiais, deve-se atentar para a natureza propter rem dessas obrigações, possibilitando ao credor cobrar a dívida de quem quer que seja o proprietário.
Isso porque, a solidariedade, nesse caso, resulta da própria lei, já que o artigo 1.345 do CC admite a responsabilização do proprietário atual pelas despesas condominiais anteriores à aquisição do bem.
Assim, há possibilidade de cobrança integral da dívida de quaisquer dos coproprietários, ressalvado o direito de regresso.
Veja que o credor tem direito de exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum.
E, caso o pagamento seja parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente pelo saldo devedor.
Em caso de dúvidas, procure um advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança para entender seus direitos.
O advogado especialista conhece todos os detalhes técnicos da área imobiliária e tem segurança do que pode e não pode ser feito em cada caso.
Portanto, ele vai direto ao ponto e agiliza os procedimentos necessários.
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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial
