Adquirir um imóvel costuma representar a realização de um projeto de vida, fruto de anos de planejamento, trabalho e investimento.

Por isso, é comum que o comprador acredite que, após quitar o preço do imóvel, não existam mais obstáculos para exercer plenamente seus direitos sobre o bem.

No entanto, muitos proprietários são surpreendidos ao descobrir que a matrícula do imóvel contém um gravame vinculado à construtora, impedindo ou dificultando financiamentos, vendas e outras transações imobiliárias.

Essa situação gera insegurança e pode trazer prejuízos justamente quando o comprador acredita que sua obrigação já foi integralmente cumprida.

Ao comprar imóvel de uma construtora é comum o adquirente se deparar com um gravame no Imóvel, principalmente envolvendo garantia hipotecária.

Essa situação, infelizmente comum no mercado imobiliário brasileiro, levanta questões sobre os direitos do comprador e as obrigações da construtora.

Mas afinal, a construtora é obrigada a providenciar a retirada desse gravame? E o que pode ser feito quando a regularização não ocorre espontaneamente?

Neste artigo, você entenderá quais são os direitos do comprador e quais medidas podem ser adotadas para garantir a plena regularização do imóvel.

O que é Gravame Hipotecário

O termo “gravame” refere-se a qualquer ônus ou encargo que limita o pleno exercício do direito de propriedade sobre um bem.

O gravame pode se manifestar por meio de hipoteca, penhora, alienações fiduciárias, servidões ou usufruto que oneram um  imóvel.

No contexto imobiliário, o gravame mais comum é a hipoteca, que funciona como uma garantia real em favor de um credor, que geralmente é uma instituição financeira.

Essa garantia visa assegurar o pagamento de dívida contraída pelo proprietário do imóvel.​

Quando uma construtora decide financiar a construção de um empreendimento, é comum que ela ofereça os imóveis em construção como garantia.

Neste caso, estabelecendo uma hipoteca em favor do agente financeiro.

Essa hipoteca é registrada na matrícula do imóvel, tornando-se pública e, portanto, oponível a terceiros.

O problema surge quando a construtora vende unidades que ainda estão hipotecadas, sem informar adequadamente os compradores sobre a existência desse gravame.​

A presença de uma hipoteca na matrícula do imóvel pode impedir o comprador de registrar a escritura definitiva em seu nome, dificultar a obtenção de financiamentos que tenham o imóvel como garantia e até mesmo impedir a venda ou transferência do bem.

Além disso, a manutenção indevida do gravame pode desvalorizar o imóvel e causar insegurança jurídica ao proprietário.​

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A obrigação da Construtora em retirar Gravame Hipotecário

A jurisprudência brasileira, consolidada na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), estabelece que:

 “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Isso significa que, uma vez quitado o imóvel pelo comprador, a construtora tem a obrigação de providenciar a baixa do gravame hipotecário, independentemente de pendências financeiras entre ela e o banco financiador.​

Logo, a responsabilidade pela retirada do gravame é da construtora, que deve arcar inclusive com os custos para a liberação da hipoteca.

Caso a construtora não cumpra essa obrigação, o comprador pode recorrer ao Poder Judiciário para exigir a baixa do gravame.

Atenção!

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que o entendimento firmado na Súmula 308 da corte não pode ser aplicado, por analogia, aos casos que envolvem garantia por alienação fiduciária – REsp 2130141.

Isso porque, para o colegiado, não é possível estender uma hipótese de exceção normativa para restringir a aplicação de uma regra jurídica válida.

Porém em casos em que é possível aplicar a súmula, inclusive é viável pleitear indenização por danos morais decorrentes da demora ou recusa injustificada, claro que depende das peculiaridades de cada caso.

Em decisões recentes, os tribunais têm reconhecido o direito dos compradores à indenização por danos morais quando comprovado o sofrimento ou prejuízo decorrente da conduta omissiva da construtora.

Essas indenizações visam compensar o abalo emocional e os transtornos enfrentados pelo consumidor, além de servir como medida pedagógica para coibir práticas semelhantes no mercado imobiliário. ​

A aquisição de um imóvel deve ser um processo seguro, garantindo ao comprador a plena propriedade do bem adquirido.

A existência de um gravame hipotecário não informado ou não retirado pela construtora compromete essa segurança, gerando possíveis prejuízos ao adquirente.​

A legislação e a jurisprudência brasileira protegem o comprador de boa-fé.

Isso porque, assegura que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tenha eficácia perante o adquirente.

Assim, é dever da construtora providenciar a baixa do gravame após a quitação do imóvel, garantindo ao comprador o pleno exercício de seus direitos de propriedade.

Caso a construtora não cumpra essa obrigação, o comprador deve buscar orientação jurídica para assegurar a regularização do imóvel.

E, se necessário, pleitear indenização por eventuais danos sofridos.

Em resumo, após a quitação do imóvel, a construtora deve promover a retirada do gravame que incide sobre a unidade, garantindo a regularização da matrícula.

A manutenção indevida da restrição pode gerar prejuízos ao comprador e justificar medidas para assegurar seus direitos patrimoniais.

A proteção do consumidor e a segurança nas transações imobiliárias são fundamentais para a saúde do mercado e a realização do sonho da casa própria.​

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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial