02 maio Quem paga por Infiltração no Apartamento?

Quando se trata de infiltração no apartamento, é muito comum que a origem dessa infiltração seja proveniente do imóvel vizinho.

Esse tipo de vazamentos pode causar diversos danos ao imóvel, como por exemplo, destruição de forro, pintura, revestimentos, rodapé, móveis e luminárias.

O Código Civil – artigo 1.277, dispõe expressamente sobre o uso anormal da propriedade referente aos direitos de vizinhança:

“O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”.

Analisando a legislação, é possível extrair que o direito de propriedade não é absoluto, pois encontra limites no direito de vizinhança.

Esses direitos tem por objetivo conciliar os interesses dos vizinhos, ou seja, visa a paz social.

Na prática, o direito de propriedade dos vizinhos, às vezes, se traduz em interesses conflitantes.

É o caso, por exemplo, de situações em que ao direito de construir de um vizinho, contrapõe-se o direito do outro vizinho.

Isto é, o direito de não ter a sua esfera de direitos restringida ou afetada em razão da construção vizinha – artigo 1.299 do Código Civil.

Mas tratando-se da responsabilidade pelo pagamento de reparos e prejuízos ocasionados por problemas com infiltrações no apartamento vai depender muito da origem desta.

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5 Situações práticas que envolvem a origem de Infiltração

– Próprio Apartamento

Quando a infiltração se origina no próprio apartamento, o proprietário assume a responsabilidade pelos custos e pela solução do problema.

Assim, evitará que outras unidades também não venham a ser afetadas e ter problemas em razão de infiltração originada por aquela unidade.

– Apartamento Superior

Se origem da infiltração no apartamento advir do apartamento superior, será o proprietário do imóvel vizinho o responsável pelas despesas com os reparos.

Inclusive, comprovado que houve danos no imóvel ocasionados pelas infiltrações e vazamentos da unidade superior, os prejuízos materiais ocasionados deverão ser ressarcidos.

– Apartamento de Aluguel

Considerando ser um imóvel alugado, aqui temos 2 situações:

a) comprovado tratar-se infiltração advinda de problema na estrutura do imóvel, em razão de desgaste natural e/ou a não de manutenção deste, a responsabilidade é do proprietário;

b) se a infiltração tiver origem em razão de alguma perfuração realizada pelo inquilino a qual atingiu o encanamento, a responsabilidade é do inquilino.

– Área Comum do Condomínio

Em caso de infiltração no apartamento com origem de área comum do condomínio, este será o responsável por assumir as obras e reparo necessários.

Tal visto que, responde o condomínio pelos danos provenientes de infiltração suportada por condômino, sendo a responsabilidade definida pela extensão dos reparos necessários e demora na realização da solução.

– Condomínio Novo

Quando a origem da infiltração for em imóvel localizado em condomínio “novo”, e a obra estiver dentro do prazo dado em garantia pela construtora, será desta a responsabilidade.

No entanto, caso tenha expirado a garantia, a responsabilidade é do próprio condomínio.

Isso porque, cabe a este conservar as áreas comuns de modo que não haja danos a qualquer unidade imobiliária.

Danos Morais e Materiais em razão de Infiltração causada por Imóvel vizinho

Muitas pessoas que sofrem com infiltração no apartamento têm dúvidas se podem reivindicar danos morais e materiais devido à infiltração proveniente do imóvel vizinho.

Danos Materiais

É preciso averiguar se, realmente, o vizinho deve ser responsabilizado, seja por danos materiais decorrentes de infiltração no apartamento inferior e/ou por danos morais.

À luz do direito de vizinhança e das regras de convivência social, cumpre ao proprietário de apartamento a obrigação de velar para que defeitos apresentados no imóvel da sua titularidade não afetem o imóvel vizinho.

Logo, uma vez demostrado os danos, e devidamente provada a negligência do proprietário do apartamento superior à solução do problema, aliado ao nexo de causalidade entre sua conduta e os danos, haverá dever de reparar os danos patrimoniais – artigos 186 e 403 do Código Civil.

Assim, em sede de responsabilidade civil pela falta de conservação e cuidados do imóvel vizinho que prejudica outro, a comprovação vital será, principalmente, a perícia técnica de engenharia.

Isso ocorre porque uma perícia técnica pode comprovar se os danos foram de fato causados pelo imóvel vizinho.

A “culpa” do vizinho pela infiltração, na modalidade de negligência, se perfeitamente evidenciada, gera o dever de indenizar os prejuízos causados no imóvel limítrofe.

Inclusive, tratando-se de danos materiais, caso haja impossibilidade de uso do imóvel, poderá também ser incluído valores pagos a título de aluguel de outro imóvel, o qual serviu de residência enquanto os problemas de infiltração não foram sanados.

Danos Morais

Quanto a danos morais, são os detalhes de cada situação que determinam se há ou não a configuração de dano moral.

Isso visto que, a conceituação de dano moral é extensa e abrangente, notadamente à luz da Constituição Federal – artigo 5º, inciso V, o qual assegura o direito de indenização por dano material e moral, protegendo com amplitude o patrimônio material e imaterial das pessoas.

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O advogado especialista conhece os detalhes técnicos da área imobiliária e tem a prática necessária para uma atuação segura do que pode e não pode ser feito em cada caso.

Portanto, ele vai direto ao ponto e agiliza os procedimentos necessários.

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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial