Comprar um imóvel costuma representar uma das maiores conquistas da vida e ITBI cobrado sobre valor maior que a compra não está nos planos nem orçamento de nenhum comprador.

O que muitos compradores não sabem é que essa situação é mais comum do que parece e, em diversos casos, pode ser contestada.

Após importante decisão do Superior Tribunal de Justiça, milhares de contribuintes passaram a ter fundamentos jurídicos para discutir cobranças abusivas e indevidas, bem como recuperar valores pagos a maior.

Neste artigo, você entenderá quando a cobrança é ilegal, quem pode pedir a restituição e quais cuidados tomar para não pagar imposto além do devido.

O que é o ITBI?

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal devido quando ocorre a transferência da propriedade na compra e venda de imóveis.

Este pagamento é condição indispensável para que o Cartório de Registro de Imóveis efetive o registro da escritura de compra e venda, tornando o comprador proprietário registral.

Embora seja um imposto conhecido por quem adquire um imóvel, poucos compradores verificam se o cálculo realizado pela prefeitura está correto.

Na prática, muitos simplesmente pagam a guia emitida pelo município sem analisar qual foi a base de cálculo utilizada e, portanto, sem perceber que há ITBI cobrado sobre valor maior que a compra.

É justamente nesse ponto que surgem inúmeras cobranças abusivas e indevidas.

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A prefeitura pode cobrar ITBI sobre valor maior que a compra?

A resposta é: nem sempre.

Durante muitos anos diversos municípios passaram a utilizar um chamado valor venal de referência, geralmente superior ao preço efetivamente negociado entre comprador e vendedor.

Entretanto, essa prática passou a ser limitada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Ao julgar o Tema 1.113, o STJ decidiu que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado, sendo que, em regra, esse valor é aquele informado na escritura de compra e venda.

Assim, a prefeitura não pode desconsiderar o valor real da negociação e substituí-lo automaticamente por uma tabela própria.

O que decidiu o STJ no Tema 1.113?

O julgamento trouxe maior segurança jurídica para compradores de imóveis.

Assim, segundo o Superior Tribunal de Justiça:

• o valor declarado pelo contribuinte possui presunção de veracidade;
• o município não pode utilizar automaticamente um valor venal de referência;
• caso a prefeitura entenda que o valor informado não corresponde ao mercado, deverá instaurar procedimento administrativo para apurar a base de cálculo.

Na prática, isso impede que o município arbitre livremente um valor superior apenas porque consta em sua tabela interna.

Por que tantas pessoas acabam pagando ITBI a mais?

O problema normalmente ocorre porque o comprador recebe a guia pronta e acredita que o cálculo realizado pela prefeitura está correto.

Na realidade, muitos municípios utilizam valores internos que podem superar significativamente o preço efetivamente pago pelo imóvel.

Como a prioridade do comprador costuma ser registrar o imóvel em seu nome, poucas pessoas questionam se a cobrança do ITBI está correta ou não.

O resultado é o pagamento de imposto muito maior do que aquele efetivamente devido, uma vez que, em muitos casos, o ITBI foi cobrado sobre valor maior que a compra.

O que fazer se você ainda não pagou o ITBI?

Antes de efetuar o pagamento, vale conferir qual foi a base de cálculo utilizada pelo município.

Desse modo, se a guia foi emitida utilizando valor superior ao preço da negociação, poderá ser possível apresentar impugnação administrativa requerendo o recálculo do imposto.

Essa medida pode evitar pagamento indevido e prejuízo financeiro antes mesmo da lavratura da escritura e do registro do imóvel.

Já paguei o ITBI. Posso pedir a devolução?

Sim. Quem já efetuou o pagamento não necessariamente perdeu o direito.

Quando ficar demonstrado que o ITBI foi cobrado sobre valor maior que a compra, isto é, calculado sobre base superior à admitida pela legislação e pelo entendimento do STJ, poderá ser proposta repetição de indébito tributário buscando a restituição dos valores pagos indevidamente.

Qual é o prazo para pedir a restituição?

Em situações que há ITBI cobrado sobre valor maior que a compra, o prazo é de cinco anos, contados da data do pagamento do imposto, uma vez que, esse prazo decorre do artigo 168 do Código Tributário Nacional.

Após esse período, o direito à restituição poderá ser extinto pela prescrição.

Por isso, quem comprou imóvel nos últimos anos deve verificar o quanto antes se houve pagamento indevido.

Quem pode ter direito à restituição do ITBI?

Em geral, podem ter direito:

• compradores de imóveis adquiridos nos últimos cinco anos;
• pessoas que pagaram ITBI calculado sobre valor superior ao preço da compra;
• proprietários cujo imóvel já está regularmente registrado;
• compradores em municípios que utilizam valor venal de referência para cálculo do ITBI.

Cada caso deve ser analisado individualmente, pois a documentação e a forma de cálculo adotada pelo município podem influenciar o direito à restituição.

Como saber se o seu ITBI foi calculado corretamente?

Para saber se há ITBI cobrado sobre valor maior que a compra, alguns documentos permitem essa análise, entre eles:

• escritura pública ou contrato de compra e venda;
• guia do ITBI;
• memória de cálculo do imposto;
• legislação municipal;
• ou documentos que indiquem o valor efetivamente negociado.

Esta documentação normalmente permite identificar se houve utilização de base de cálculo superior ao valor da negociação.

Vale a pena contestar cobrança de ITBI?

Em muitos casos, sim.

Isso porque, dependendo do valor do imóvel o do ITBI cobrado sobre valor maior que o da compra, a diferença paga pode representar milhares de reais.

Além disso, o entendimento firmado pelo STJ fortaleceu significativamente o direito dos contribuintes diante de cobranças abusivas baseadas exclusivamente em valores de referência fixados pelos municípios.

Se o ITBI foi calculado sobre valor superior ao preço da compra, a cobrança pode ser indevida. O STJ (Tema 1.113) limitou essa prática ao firmar entendimento que fortaleceu significativamente o direito dos contribuintes diante de cobranças abusivas baseadas exclusivamente em valores de referência fixados pelos municípios.

Por isso, antes de considerar o assunto encerrado, é recomendável verificar se o cálculo foi realizado corretamente e o ITBI não foi cobrado sobre valor maior que o da compra.

Portanto, embora o pagamento do ITBI seja indispensável para concluir a compra de um imóvel, mas não significa que toda cobrança realizada pela prefeitura esteja correta.

Se o imposto foi calculado sobre valor superior ao efetivamente pago, é possível que tenha ocorrido cobrança indevida.

Uma análise da documentação e da forma como a prefeitura realizou o cálculo é essencial para verificar se há valores passíveis de recuperação.

Se houver indícios de cobrança excessiva, a orientação jurídica especializada pode ser decisiva para assegurar seus direitos antes do término do prazo legal.

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Simone Gonçalves
Advogada especialista em Direito Imobiliário e Condominial