10 out Compra e Venda: Quem tem a obrigação de transferir a propriedade imóvel?

Ao realizar a compra e venda de imóveis é essencial realizar a transferência de titularidade na matrícula.

Conforme já abordado em outros artigos aqui do Blog, o proprietário de um imóvel é aquele cujo nome está inscrito na matrícula imobiliária.

Logo, quem realiza contrato de compra e venda mas não formaliza a aquisição de imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis não é dono!

Isso porque, para o Direito Imobiliário, não importa se houve assinatura de uma escritura de compra e venda, se houve o pagamento integral ou não, e sim efetiva alteração da titularidade imobiliária.

A ausência dessa providência pode acarretar muitos prejuízos!

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O que diz a Legislação

Em muitos casos envolvendo contratos de compra e venda de imóveis, os adquirentes deixam de transferir o bem por mero desconhecimento da legislação, principalmente os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil: Veja:

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos, salvo os casos expressos neste Código”.

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 ^o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2 ^o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”.

A legislação ainda dispõe claramente no artigo 490, CCB, que:

“Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.”

Além do registro para a transmissão da propriedade, também é necessário cuidar as averbações na matrícula do imóvel.

A averbação na matrícula do imóvel é um procedimento importante para garantir a segurança jurídica e a transparência nas transações imobiliárias.

Quando as partes envolvidas na negociação têm acesso a informações atualizadas e precisas sobre o imóvel, os riscos de problemas legais e prejuízos financeiros são minimizados.

Veja recente decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais – TJMG

Idosa deve ser indenizada por casal que comprou imóvel e não transferiu o registro

A 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) manteve a sentença da 30ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte que condenou um casal a pagar indenização de R$ 10 mil, por danos morais, a uma idosa que adquiriu dívidas de um imóvel que não era mais seu.

Em julho de 2008, a vítima firmou com o casal o contrato de venda de um apartamento na região da Pampulha, em BH. Porém, após 14 anos da concretização do negócio, a transferência do registro da escritura ainda não havia sido feita. Como os novos proprietários deixaram de pagar algumas parcelas do condomínio, a idosa foi citada em uma ação de execução para quitar uma dívida de R$ 6.248,43.

Com isso, a senhora teve a conta bancária bloqueada por ordem judicial e se sentiu constrangida ao receber em casa a visita de um oficial de Justiça, que estava cumprindo a ordem de execução da dívida do apartamento vendido há 14 anos.

No processo, o casal alegou que queria resolver o problema do imóvel o quanto antes e que condições de saúde da esposa teriam causado a inadimplência da taxa de condomínio. Por isso, não cabia o pedido de danos morais por parte da ex-proprietária do imóvel.

O relator do caso, desembargador Estevão Lucchesi, disse que “parece evidente o fato de que a situação enfrentada pela autora, que inclusive é idosa, decerto não é um mero aborrecimento comum da vida cotidiana”.

“Noutro passo, o argumento do apelante de que a autora não sofreu danos morais, pois ao tomar conhecimento da execução ‘buscou ao máximo resolver a questão de forma rápida e eficiente’ é completamente lamentável e extremamente distante da verdade. Ora, o apelante deixou de registrar em seu nome um imóvel adquirido durante mais de uma década, não bastasse se tornou inadimplente perante o condomínio e agora em grau recursal defende de maneira completamente contraditória resolver as questões ‘de forma rápida e eficiente’. Com efeito, se qualquer um dos recorrentes fosse minimamente eficiente e zeloso no cumprimento de suas obrigações, nem a execução e muito menos este processo sequer existiriam”, acrescentou.

No acórdão da 14ª Câmara Cível, o casal foi condenado ainda a pagar multa de 9% sobre o valor atualizado da causa, por litigância de má-fé; custas recursais do processo; e honorários de sucumbência em 20% da condenação. Marido e mulher também precisam resolver as questões cartoriais o mais rápido possível, com risco de pagamento de multa caso demorem mais de duas semanas a partir da data do julgamento, realizado em 10/8 deste ano.

Sobre a litigância de má-fé, o relator afirmou que “o argumento de que os problemas de saúde da esposa exigem cuidados por parte do marido e servem como uma justificativa para a situação narrada nos autos, data venia, não convence nem a mais néscia das criaturas, sobretudo quando se observa que esta se arrastou por mais de uma década. Na espécie, a litigância de má-fé dos apelantes é da mais lídima clareza, pois estes claramente tentaram alterar a verdade dos fatos e induzir o julgador a erro, circunstância que configura a má-fé processual”.

Os desembargadores Marco Aurélio Ferenzini e Valdez Leite Machado votaram de acordo com o relator.

Fonte: TJMG

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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial