10 jun Compra e Venda de Imóveis: O que é Imóvel Encravado?

Você sabe o que é um imóvel encravado?

E como esta situação afeta uma transação de compra e venda de imóvel?

Recentemente, a 3ª Turma do STJ decidiu que o possuidor tem direito à passagem forçada na hipótese de imóvel encravado conforme dispõe o Código Civil.

Segundo o colegiado, a existência da posse sem a possibilidade concreta de usar da coisa em razão do encravamento significaria retirar do imóvel todo seu valor e sua utilidade.

No caso dos autos, uma moradora de Foz do Iguaçu (PR) pediu uma tutela de urgência em caráter antecedente para a desobstrução de uma estrada, a fim de ter acesso ao imóvel do qual era possuidora.

O juiz determinou que a empresa proprietária do terreno vizinho realizasse a imediata desobstrução, sob pena de multa diária de R$ 1 mil, limitada ao valor total de R$ 100 mil.

A ação de passagem formada foi ajuizada, mas a sentença extinguiu o processo sem resolução do mérito, sob o fundamento de que a autora não teria legitimidade ativa por não ser proprietária do bem, mas tão somente possuidora.

O Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) deu provimento à apelação da autora, o que motivou a interposição de recurso especial por parte da empresa.

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Em que situações configura-se Imóvel Encravado?

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, observou que, entre os direitos de vizinhança, insere-se o direito à passagem forçada – artigo 1.285, CCB:

“O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário”.

A relatora acrescentou que tal instituto encontra fundamento nos princípios da solidariedade social e da função socioeconômica da propriedade e da posse.

Nancy Andrighi afirmou que, quanto à titularidade ativa do direito, uma interpretação apenas literal do artigo 1.285 do CC poderia conduzir à conclusão de que somente o proprietário teria direito à passagem forçada.

Contudo, segundo a ministra, o instituto se encontra vinculado muito mais ao imóvel encravado do que propriamente ao seu titular, ou seja, almeja-se a manutenção do valor e da utilidade socioeconômica da própria coisa.

“Muito embora a propriedade e a posse não se confundam, ambas garantem ao seu titular a possibilidade de usar e fruir da coisa, e são essas prerrogativas comuns que, exercidas dentro dos parâmetros legais e constitucionais, garantem o respeito ao princípio da função social, que é o fundamento do direito à passagem forçada”, declarou.

A relatora destacou que de nada valeria a condição de possuidor de imóvel encravado se a ele não fosse também atribuído o direito à passagem forçada quando necessário, pois, caso contrário, seria possuidor de imóvel destituído de qualquer valor, utilidade e função, o que violaria o princípio da função social.

Vizinho que recusa passagem ao possuidor do imóvel encravado exerce seu direito de maneira não razoável

A ministra ressaltou, também, que negar o direito à passagem forçada ao possuidor significaria autorizar, pelo vizinho do imóvel encravado, o uso anormal da propriedade, segundo o qual o indivíduo perturba a saúde, a segurança e o sossego daqueles que possuem propriedade vizinha.

“O vizinho que recusa passagem ao possuidor do imóvel encravado exerce seu direito de maneira não razoável, em desacordo com o interesse social e em prejuízo da convivência harmônica em comunidade, o que configura não apenas uso anormal da propriedade, mas também ofensa à sua função social, situação que não merece a tutela do ordenamento jurídico”, concluiu a relatora.

Fonte: STJ – Processo: REsp 2.029.511

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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial