Contrato de aluguel ou locação como aquele em que uma das partes paga à outra certa quantia para ter direito ao uso de algo, por tempo determinado.

Apesar de um dos maiores sonhos dos brasileiros seja ter a casa própria, não podemos negar que grande parte ainda precisam optar em morar de aluguel.

No mundo moderno, alugar imóvel é uma das relações jurídicas mais comuns, pois trata-se de um negócio jurídico de progressiva utilidade no mercado imobiliário.

Desse modo, por tratar-se de um contrato, há cláusulas que são essenciais para garantir a finalidade do negócio.

Todo contrato é um ajuste de vontades entre as partes, que poderão estabelecer as condições que entenderem justas e necessárias, desde que não vá de encontro à Lei.

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Como ler um contrato de aluguel?

O objetivo do contrato de aluguel é estabelecer os direitos e obrigações do Locador e Locatário, logo, as cláusulas devem apresentar equilíbrio entre as partes contratantes.

Porém, um dos maiores problemas destes contratos está o fato de que nem todo mundo entende suas cláusulas.

Além disso, há cláusulas que não são obrigatórias, mas essenciais para garantir a eficiência do contrato de aluguel.

As cláusulas chamadas “essenciais” são responsáveis por gerar a maioria das demandas judiciais, o que comprova a necessidade de estarem incluídas nos contratos de aluguel.

Portanto, estas cláusulas devem ser claras e objetivas, a fim de evitar futuros conflitos.

9 cláusulas de segurança no contrato de aluguel

1- Autorização para sublocação

É estabelecer que o Locatário só poderá sublocar o imóvel com a anuência expressa do Locador.

**Importante: embora os pagamentos dos alugueis estejam em dia, há descumprimento do contrato por infração desta cláusula, possibilitando ação de despejo por infração contratual.

2- Benfeitorias realizadas pelo Locatário

A lei civil visa resguardar o direito de retenção do imóvel ao Locatário por benfeitorias realizadas no bem, o Locador pode ajustar no contrato que não se responsabilizará por elas.

**Importante: quando o contrato de aluguel é realizado através da administradora de imóveis, esta pode estipular cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Entenda que esta cláusula é válida podendo o Locatário concordar ou não com o contrato, mas não discuti-lo.

3- Causas de resolução do contrato

As hipóteses de descumprimento contratual ou casos excepcionais tratam-se de situações pré estabelecidas para resolver o contrato de aluguel.

**Importante: na prática, a cláusula resolutiva é pouco usada no contrato de locação, sendo a resolução contratual realizada somente em juízo.

4- Direito de preferência

A Lei busca garantir o direito de preferência do inquilino em futura oferta de compra e venda.

Assim, se o proprietário optar por vender o imóvel, deverá notificar o Locatário por escrito, tendo este trinta dias para dizer se tem interesse.

Caso não seja avisado sobre a venda, poderá reclamar do Locador as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato da transferência, haver para si o imóvel locado.

**Importante: para que a preferência seja efetivamente respeitada, deve estar averbada na matrícula do imóvel, caso contrário, o Locador poderá vender o imóvel sem respeitar a preferência do Locatário, restando a este apenas reclamar perdas e danos.

5- Multa por descumprimento contratual

Utilizada para reparar a parte prejudicada no negócio, como por exemplo, quando o Locatário desocupa o imóvel antes do prazo da locação, ou, quando o Locador solicita o imóvel antes do referido prazo.  

**Importante: a legislação não determina percentual para aplicação de multa.

6- Obrigações do Locatário

Descrever as obrigações contidas na Lei de Locação de Imóvel Urbano e outras peculiares do contrato de aluguel, a fim de garantir sua eficácia.

**Importante: veja o artigo 23 da Lei 8245/91.

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7- Reclamações sobre o Imóvel

Quando houver reclamação do Locatário referente ao imóvel alugado, exclusivamente quanto a irregularidades e defeitos que sejam divergentes com o descrito na vistoria do imóvel, deverá encaminhar ao Locador, por escrito.

**Importante: o prazo é predeterminado, por isso, contado do termo de recebimento das chaves.

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8- Renúncia ao benefício de ordem do fiador

Embora haja previsão legal sobre o benefício de ordem, em caso de execução contratual, o Judiciário tem entendimento que, havendo renúncia expressa do fiador ao benefício, o último poderá ser executado juntamente com o Locatário.

**Importante: A renúncia expressa dá lugar à solidariedade entre fiadores e devedores principais.

9- Vigência em caso de alienação do imóvel

Ocorrendo a venda do imóvel durante a locação, o comprador pode denunciar o contrato em 90 dias, contados da averbação da transferência.

**Exceção: quando o contrato for por prazo determinado com cláusula expressa para caso de alienação, averbada junto à matrícula do imóvel.

**Importante: para evitar alienação do imóvel a terceiros, o Locatário deverá exigir esta cláusula em contrato para ter sua posse respeitada. Após, deverá averbar junto à matrícula do imóvel.

Em regra, o contrato de aluguel, é um típico contrato de adesão, sendo autorizado por lei a discussão via judicial, quando qualquer das partes sentir-se prejudicada.

Portanto, para garantir segurança em contrato de aluguel, jamais assine o contrato sem antes ler e compreender cada cláusula.

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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial