10 jan Acessibilidade em condomínios: Como funciona?

A acessibilidade em condomínios é um dos assuntos que gera muitas dúvidas tanto em síndicos quanto nos condôminos.

Desde o ano de 2015, com a publicação do Estatuto da Pessoa com Deficiência, muitos síndicos não mediram esforços em adaptar condomínios para receber pessoas com necessidades especiais, sejam condôminos, moradores ou visitantes.

No entanto, infelizmente, nem todos que exercem a função de síndico pensam assim.

Ocorre que, a acessibilidade em condomínios não se trata apenas de cumprir a legislação, trata-se de uma questão social de inclusão.

A maioria das habitações no país é antiga por isso necessário adaptá-las para facilitar a vida dos que precisam de acessibilidade.

Cada vez mais as pessoas optam por morar em condomínios seja por questões de segurança ou conforto que estes proporcionam, entre outros.

E foi o Estatuto da Pessoa com Deficiência que trouxe orientação quanto à adequação dos condomínios e prédios mais antigos, uma vez que estes não possuíam instalações de acessibilidade.

Os novos empreendimentos já estão sendo projetados com arquitetura inclusiva para atender pessoas com necessidades especiais, porém anos atrás não havia essa consciência.

Bicicletário: A Mobilidade Urbana e seus reflexos nos Condomínios – Saiba mais aqui

Nova Lei de Acessibilidade – Decreto 9451

O Decreto nº 9451, chamado de “nova lei de acessibilidade”, passou a exigir-se que edifícios residenciais e comerciais tenham plantas adaptáveis à acessibilidade.

Este Decreto regulamenta o disposto no art. 58 da Lei nº 13.146/15 , para dispor sobre os preceitos de acessibilidade quanto ao projeto e construção de edificação de uso privado multifamiliar.

Assim, novos empreendimentos estão obrigados a incorporarem recursos de acessibilidade para pessoas com deficiência.

A medida é válida para novas unidades residenciais com regramento específico, com exceção daquelas habitações de interesse social.

Esta legislação objetiva a segurança e a igualdade para pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida quando estas forem comprar imóveis.

Por exemplo, se for comprar imóvel na planta e a obra ainda não tiver iniciado, é possível o comprador solicitar adaptações envolvendo a acessibilidade que precisar.

A solicitação deve ser realizada à construtora, por escrito, até o início da obra, sendo que as construtoras e incorporadoras estão proibidas de cobrarem valores adicionais por estes serviços serviços.

Porém, em empreendimentos projetados com sistema construtivo que não permita futuras alterações, como por exemplo, alvenaria estrutural, 3% do total das unidades devem ter características de unidade acessível.

Além disso, 2% das vagas de garagem devem ser reservadas para veículos que transportam pessoas com deficiência e mobilidade reduzida.

E seu condomínio está adaptado para atender pessoas com necessidades especiais? 

Quando trata-se de “ajustes” em construções antigas, é preciso ter atenção redobrada, em razão das vulnerabilidades que podem ocorrer na segurança estrutural do prédio.

Por isso é importante o síndico contratar um especialista na área de acessibilidade e inclusão, pois em caso de acidente, por exemplo, haverá responsabilidade civil configurada. Veja este recente julgado:

APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. QUEDA DE MORADOR NO CONDOMÍNIO. RAMPA DE ACESSO QUE NÃO OFERECIA SEGURANÇA. DANO MORAL CONFIGURADO. – O recurso de Apelação que, ao menos em parte, se contrapõe à sentença, obedecendo ao que dispõe o art. 1.010, III, do CPC. – Queda de morador ao chão provocada por uma rampa de acesso ao Condomínio réu que não oferecia a devida segurança. Responsabilidade civil configurada. – Lesão à integridade física da autora. Fratura do tornozelo. Dano moral in re ipsa. Valor arbitrado em R$ 2.000,00. Devedor que se trata de um Condomínio modesto. – Danos materiais. Não contraposição à sentença. Tópico da inconformidade não conhecido. APELAÇÃO PROVIDA PARCIALMENTE, NA PARTE CONHECIDA. UNÂNIME.

(Apelação Cível, Nº 50523597620208210001, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Alberto Schreiner Pestana, Julgado em: 28-09-2022)

Todas as adaptações realizadas devem manter intacta a segurança dos condôminos e da estrutura do condomínio, além de facilitar ao máximo o acesso, por exemplo, de idosos, cadeirantes, deficientes visuais etc.

O Estatuto da Pessoa com Deficiência traz, dentre outros, que:

“(…)A construção, a reforma, a ampliação ou a mudança de uso de edificações abertas ao público, de uso público ou privadas de uso coletivo deverão ser executadas de modo a serem acessíveis (…)”.

“As edificações públicas e privadas de uso coletivo já existentes devem garantir acessibilidade à pessoa com deficiência em todas as suas dependências e serviços, tendo como referência as normas de acessibilidade vigentes (…)”.

“(…) O projeto e a construção de edificação de uso privado multifamiliar devem atender aos preceitos de acessibilidade, na forma regulamentar (…). 

As regras sobre acessibilidade são aplicadas tanto para construções novas quanto antigas e incluem todos os serviços e espaços.

Desse modo, é dever do síndico adequar o condomínio conforme regras de acessibilidade e para isso, é necessária a realização de “obras”.

A obras que visam ajustar o prédio aos dispositivos legais não necessitam de aprovação em assembleia para sua realização. Veja o que dispõe o Código Civil:

“(…)As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.(…)”.

Considerando-se a previsão legal acerca do tema, desnecessária a aprovação da assembleia em relação à realização de obras necessárias que garantam a acessibilidade da pessoa com deficiência ao condomínio.

No entanto, na prática, é importante realizar assembleia a fim de esclarecer aos condôminos que se trata de uma questão legal, além de social.

Também é na assembleia que o síndico apresenta os orçamentos para realizar as adaptações necessárias, atitude que demonstra transparência na gestão.

Síndicos devem ficar atentos para leis municipais e estaduais que também trazem orientações sobre acessibilidade, além da NBR 9050 da ABNT.

Em Porto Alegre, sede do nosso escritório, a Lei Complementar nº 678/11  instituiu o Plano Diretor de Acessibilidade de Porto Alegre, complementando a legislação federal.

Decisões Judiciais sobre o Tema

Já há diversos julgados que determinaram modificações em partes dos condomínios, face a legislação que visa facilitar a vida de pessoas com condições especiais em condomínios.

Veja o julgado abaixo:

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. LITISPENDÊNCIA. PRECLUSÃO. ELEVADORES DO CONDOMÍNIO EM DESACORDO COM A LEI DE ACESSIBILIDADE. DEMORA NA ADOÇÃO DE MEDIDAS CABÍVEIS. DANOS EXTRAPATRIMONIAIS EXPERIMENTADOS POR MORADORA PORTADORA DE NECESSIDADES ESPECIAIS. CADEIRANTE. SENTENÇA MANTIDA. 1. Opera-se a preclusão consumativa quando o tema litispendência já foi discutido e solucionado em agravo de instrumento cujo acórdão transitou em julgado. 2. A responsabilidade civil pressupõe a existência dos seguintes elementos: conduta lesiva, resultado danoso e nexo causal entre ambos. 3. Comprovado nos autos os elementos caracterizadores da responsabilidade civil, deve a ré indenizar a autora pelos danos morais sofridos em decorrência das dificuldades enfrentadas por ausência da acessibilidade no edifício onde reside.  4. Apelação conhecida e não provida. Unânime.  

Apelação Cível nº 0721717-62.2017.8.07.0001, 3ª Turma Cível, Tribunal de Justiça do Distrito Federal, Relatora Fátima Rafael, publicado no DJE : 04/05/2021

É dever do síndico cumprir a legislação, sendo que o condomínio poderá ter que arcar com multas em caso de descumprimento, ou seja, prejuízo para todos.

Hoje em dia, acessibilidade é essencial nos condomínios, pois todos têm direito de usufruir do condomínio como um todo.

É importante que síndicos e condôminos tenham consciência que a acessibilidade a todos os espaços é democrática, além de honrar a dignidade da pessoa.

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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial