Comprar um apartamento é um dos maiores sonhos de quem busca estabilidade e segurança. 

Mas, quando surge a oportunidade de adquirir apenas a “chave” do imóvel, muitas dúvidas e receios aparecem.

Afinal, a venda de chave de apartamento é legal? Quais são os riscos reais desse tipo de negociação? E como evitar prejuízos que podem transformar um sonho em um grande problema jurídico?

O que é Venda de Chaves de Apartamento?

A venda de chaves de apartamento é uma prática comum no mercado imobiliário, especialmente em imóveis adquiridos na planta ou ainda em fase de financiamento bancário. 

Embora não represente a transferência formal da propriedade, é uma negociação que possui efeitos patrimoniais e exige atenção por parte de quem vende e de quem compra.

Na prática, a venda da chave ocorre quando o titular de um contrato de promessa de compra e venda decide transferir a terceiros os direitos e as obrigações assumidos junto à construtora ou à instituição financeira. 

Assim, o comprador passa a ocupar o imóvel e assume o pagamento das parcelas vincendas, enquanto o vendedor recebe um valor acordado e como contraprestação.

Apesar de ser uma operação frequente, a venda de chave não se confunde com a compra e venda definitiva do imóvel. 

Isso porque o contrato permanece em nome do titular original até que haja a regular cessão dos direitos junto à construtora ou banco financiador. 

Desse modo, essa particularidade torna indispensável a formalização adequada do negócio, sob pena de insegurança jurídica e prejuízos financeiros para as partes.

Em resumo, a venda de chave de apartamento ocorre quando há transferência de direitos de um imóvel ainda não quitado, sem registro imediato.

Entenda os como funciona, os riscos e os cuidados na Venda de Chave de Apartamento

O primeiro passo da venda de chave consiste na verificação da situação contratual do imóvel. 

O vendedor deve analisar se o contrato permite a cessão de direitos e quais são as exigências da construtora ou da instituição financeira para a transferência. 

Em muitos casos, o contrato prevê cláusulas específicas sobre a possibilidade de cessão, taxas administrativas e a necessidade de aprovação prévia do novo comprador.

Após essa verificação, as partes celebram um instrumento particular de cessão de direitos e obrigações. 

Nesse documento, o vendedor declara que transfere ao comprador todos os direitos decorrentes do contrato original, bem como as obrigações de pagamento das parcelas futuras. 

O comprador, por sua vez, assume o compromisso de honrar as prestações vincendas e cumprir as regras do contrato principal.

A formalização junto à construtora ou ao banco é etapa indispensável. 

Sem a anuência do credor, a cessão não produz efeitos perante terceiros, o que significa que o vendedor continua sendo o responsável formal pelo contrato. 

Esse ponto representa um dos principais riscos da venda de chave informal, pois a inadimplência do comprador pode gerar cobranças e restrições em nome de quem já não ocupa mais o imóvel.

Outro cuidado relevante envolve a regularização da posse do imóvel. 

Ainda que a propriedade não tenha sido transferida, o comprador passa a exercer a posse direta do bem. 

Por isso, é necessário estabelecer de forma clara a data de imissão na posse, a responsabilidade pelo pagamento de condomínio, IPTU e demais encargos, evitando conflitos futuros.

A ausência de escritura pública também merece atenção. 

Como não há transferência de domínio, a venda de chave não substitui o registro imobiliário. 

Logo, o comprador deve compreender que somente se tornará proprietário após a quitação do financiamento e o registro da escritura no cartório de registro de imóveis.

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O que é Venda de Chave e Venda de Ágio?

A venda de chave e a venda de ágio costumam ser confundidas, mas não representam a mesma operação. 

Embora ambas envolvam imóveis ainda não quitados, possuem naturezas jurídicas distintas e efeitos diferentes para as partes.

Na venda de chave, o foco da negociação recai sobre a cessão dos direitos e obrigações do contrato de compra e venda ou de financiamento. 

O valor pago pelo comprador corresponde, em regra, a uma compensação financeira pelo tempo de contrato, pelas parcelas já quitadas e pela possibilidade de ocupar o imóvel antes da quitação integral. 

Não há, necessariamente, a ideia de valorização patrimonial como elemento central do negócio.

Na venda de ágio, o cenário é distinto. 

O vendedor transfere o contrato e recebe um valor adicional que reflete a valorização do imóvel em relação ao preço originalmente contratado. 

O ágio representa a diferença positiva entre o valor atual do imóvel e o saldo devedor existente. 

Nesse tipo de negociação, o comprador assume o financiamento e ainda paga ao vendedor um montante correspondente ao ganho patrimonial obtido com a valorização do bem.

Enquanto a venda de chave pode ocorrer mesmo sem valorização do imóvel, a venda de ágio pressupõe uma diferença relevante entre o preço de mercado e o saldo devedor. 

A natureza econômica do negócio é distinta, ainda que o instrumento jurídico utilizado seja semelhante, como a cessão de direitos.

Essa distinção impacta diretamente na análise tributária, precificação e avaliação dos riscos do negócio. 

O comprador deve compreender se está adquirindo apenas o direito de ocupar e prosseguir com o contrato ou se está pagando um valor adicional que reflete um ganho patrimonial do vendedor.

O vendedor, por sua vez, precisa avaliar se o valor recebido configura mera restituição de parcelas pagas ou se caracteriza lucro imobiliário, o que pode gerar repercussões tributárias.

A venda de chave, portanto, exige análise criteriosa do contrato original, da situação financeira do imóvel e da forma como a cessão será formalizada. 

O correto enquadramento jurídico da operação protege as partes, reduz o risco de litígios e assegura maior previsibilidade ao negócio. 

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Simone Gonçalves
Advogada especialista em Direito Imobiliário e Condominial