Vai comprar Imóvel? Cuidado com os Débitos Condominiais!
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Vai comprar Imóvel? Cuidado com os Débitos Condominiais!

Quando decidimos comprar um imóvel é preciso ter diversos cuidados, porque trata-se de um negócio jurídico bem complexo.

Não basta apenas pesquisar imóveis na internet e ir visitá-los! Após escolher o imóvel dos sonhos ainda é necessário obter, no mínimo, oito certidões negativas antes de iniciar a concretização do negócio.

Trata-se um trabalho investigativo e sim demanda tempo, mas você terá maior segurança na sua compra e melhores condições para buscar financiamento nos bancos.

E tratando-se de condomínio, um dos problemas mais recorrentes é entender de quem será cobrado as cotas condominiais em atraso, quando há um novo proprietário.

Então é fundamental que o novo proprietário tenha absoluto conhecimento das dívidas do imóvel antes de sua aquisição.

Ao adquirir um imóvel, lembre-se que todo cuidado é pouco!

Como fica a situação do Novo Proprietário quanto aos Débitos Condominiais?

Sabe-se que ao escolher um imóvel localizado em condomínio, além das despesas básicas também haverá despesa com a cota condominial da unidade.

Como regra geral temos que, cada condômino arcará com as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção.

Assim, nenhum condômino poderá negar-se ao pagamento das despesas condominiais, uma vez que tal atitude resultará no seu enriquecimento ilícito.

Desse modo, havendo inadimplência quanto às cotas condominiais e não sendo possível resolver amigavelmente, é dever do condomínio buscar os meios legais.

No entanto, quando há no meio uma “compre e venda do imóvel’, a questão da legitimidade irá depender das circunstâncias de cada caso.

Por padrão temos que, a demanda deve ser proposta contra o proprietário da unidade condominial, ou seja, aquele constante na matrícula do imóvel.

Mas em muitos casos a posse do imóvel foi transmitida a terceiro por intermédio de “contrato de promessa de compra e venda” o qual não foi levado a registro, e na maioria das vezes o condomínio tem conhecimento da existência do negócio realizado.

Quando tratamos de inadimplência, é preciso ficar atento ao momento em que se efetivou a dívida condominial.

Isto porque se em momento anterior ao da alienação, a obrigação recairá ao promitente vendedor, já que ele é quem mantinha relação com o condomínio.

Este é o atual entendimento do nosso Superior Tribunal de Justiça ao tratar  a correlação existente entre a natureza propter rem da obrigação e a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais.

Assim, temos que o caráter definidor da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais não é, por si, o registro do compromisso de venda e compra e sim a efetiva existência de relação com o imóvel, representada pelo exercício da posse direta sobre o bem.

Por isso, a importância da declaração de quitação condominial do imóvel!

Trata-se da declaração do síndico ou da administradora, afirmando que o imóvel encontra-se com o pagamento em dia das obrigações do condomínio.

Importante: Se for assinada pelo síndico, é necessária também a cópia da ata da assembleia que o elegeu.

Como se vê, quando o negócio envolver “contrato de promessa de compra e venda”, para ser responsável pela dívida condominial não basta a natureza propter rem, havendo, ainda, a necessidade da conjugação de outros fatores.

Neste caso, mais precisamente o efetivo exercício da posse e a sua ciência pelo condomínio credor.

Na prática: o que definirá a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do condomínio acerca da transação.

É importante ficar atento já que a cobrança de cota condominial em atraso prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela.

E, ainda, o imóvel pode ser penhorado para pagar o débito, mesmo que este imóvel seja a “bem de família”.

Mas tomando os cuidados certos é provável que a transação envolvendo seu imóvel não traga dores de cabeça no futuro.

Portanto, ao identificar situações em que a compra/venda se mostrar problemática, é melhor procurar um novo imóvel ou um advogado de sua confiança.

Simone GonçalvesAdvogada e Consultora especialista em Direito Imobiliário, Condominial e Bancário.

simonegoncalves
contato@simonegoncalves.com.br

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