Ter a casa própria é, para muitas famílias, um sonho construído durante anos de trabalho.
Mas será que ter uma casa, terreno ou apartamento significa, necessariamente, ser proprietário perante a lei?
Essa dúvida é mais comum do que parece.
Muitas pessoas possuem documentos que acreditam ser uma escritura, quando, na verdade, têm apenas um contrato de compra e venda, uma promessa de compra e venda ou até mesmo um contrato de gaveta.
O problema aparece quando chega o momento de vender, financiar, regularizar construção ou transmitir o patrimônio aos filhos.
Por isso, a importância de entender que regularização de imóveis é uma forma de evitar que uma conquista de toda a vida se transforme em uma preocupação para o futuro.
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Como saber se meu imóvel é irregular?
Um imóvel regularizado é aquele cuja situação jurídica, registral e, conforme o caso, urbanística e construtiva está devidamente formalizada.
No caso da propriedade imobiliária adquirida por negócio entre vivos, o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis é essencial para a transferência da propriedade.
O Código Civil estabelece que, enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo considerado dono perante o registro.
É por isso que a conhecida expressão “quem não registra não é dono” continua sendo tão atual.
Ter a posse de um imóvel, pagar impostos, morar no local há muitos anos ou possuir um contrato de compra e venda são situações juridicamente relevantes.
No entanto, não devem ser confundidas automaticamente com a propriedade registrada em cartório.
Veja que a escritura pública de compra e venda de imóvel é o título utilizado para formalizar o negócio, mas, em regra, é o registro desse título na matrícula do imóvel que efetiva a transferência da propriedade.
Por isso, antes de pensar que seu imóvel está regularizado, é fundamental verificar a matrícula e analisar a cadeia documental do bem.
Quais são os problemas de não regularizar um imóvel?
Deixar a regularização de um imóvel para depois pode parecer uma decisão sem consequências.
No entanto, as dificuldades geralmente aparecem justamente quando o proprietário mais precisa do imóvel: para vender, obter crédito, organizar a sucessão ou proteger o patrimônio familiar.
Entre os principais problemas estão:
1. Dificuldade para vender o imóvel
Um imóvel sem documentação adequada encontra obstáculos para ser vendido.
Isto porque o comprador pode exigir a regularização antes de concluir o negócio, especialmente quando pretende utilizar financiamento imobiliário.
Dependendo da situação, será necessário solucionar pendências registrais, documentais, sucessórias, construtivas ou possessórias.
E toda esta situação vai tornar a negociação mais demorada, reduzir o número de interessados ou até inviabilizar a venda.
2. Dificuldade para conseguir financiamento ou utilizar o imóvel como garantia
A irregularidade documental de um imóvel também pode limitar o acesso ao crédito.
Instituições financeiras normalmente precisam verificar a situação jurídica do imóvel antes de aceitá-lo como garantia.
Se a propriedade não estiver corretamente registrada ou houver problemas relevantes na matrícula, a operação bancária pode não ser aprovada.
Assim, um patrimônio que poderia servir para obtenção de crédito, por exemplo, pode permanecer juridicamente limitado até que sua situação seja solucionada.
3. Complicações na herança e no inventário
Outro grande problema aparece quando o proprietário falece sem realizar a regularização do imóvel.
Nessa situação, os herdeiros podem receber não apenas um patrimônio, mas também a necessidade de solucionar pendências que poderiam ter sido resolvidas em vida.
Dependendo do caso, o que existe juridicamente pode ser a propriedade registrada em nome de terceiro, direitos aquisitivos ou direitos decorrentes da posse.
Cada situação exige uma análise específica e pode demandar providências adicionais para que os sucessores consigam regularizar o patrimônio e assim receber sua herança.
Por isso, regularizar imóvel em vida também é uma forma de facilitar a transmissão patrimonial para os herdeiros.
4. Risco de conflitos envolvendo terceiros
Quando o imóvel permanece registrado em nome de outra pessoa, existe uma diferença importante entre a realidade vivenciada pelo possuidor e aquilo que consta oficialmente no Cartório de Registro de Imóveis.
Essa situação pode gerar conflitos e exigir medidas jurídicas para proteger os direitos de quem adquiriu ou possui o imóvel.
Em determinadas circunstâncias, inclusive, podem surgir problemas relacionados a atos praticados envolvendo o titular que permanece registrado, como por exemplo a penhora de bens, tornando ainda mais importante solucionar a situação documental e registral o quanto antes.
5. Desvalorização do Imóvel e dificuldade de negociação
Um imóvel irregular pode afetar a percepção de valor do bem.
Isto é, um comprador pode querer pagar muito menos que o preço de mercado por um imóvel que apresenta dificuldades documentais, justamente porque terá de assumir custos, tempo e riscos para solucionar a situação.
Assim, o que inicialmente parecia uma economia (“depois eu regularizo”) pode representar perda financeira no momento da venda.
6. Aumento dos custos e da complexidade com o passar do tempo
Quanto mais tempo demorar para realizar a regularização de imóveis, deixando uma situação irregular permanecer sem solução, maior é a dificuldade para reunir documentos e reconstruir a história do imóvel.
Antigos proprietários podem ter falecido, empresas podem ter encerrado suas atividades, documentos podem ter sido extraviados e os envolvidos na negociação podem não ser mais localizados.
Em alguns casos, uma solução que poderia ter sido relativamente simples passa a exigir providências e despesas adicionais.
7. O problema pode acabar sendo transferido para os filhos
Talvez esse seja um dos aspectos mais delicados quando o assunto é regularização de imóveis.
Isso porque, quando os pais deixam um imóvel irregular, os filhos podem herdar a responsabilidade de solucionar uma situação que não criaram.
Embora o patrimônio permaneça, junto dele podem vir documentos incompletos, dificuldades registrais, necessidade de localização de antigos titulares, procedimentos judiciais ou extrajudiciais e conflitos familiares desnecessários.
A regularização de imóveis, portanto, também significa proteger o futuro da família.
A Regularização de Imóveis pode ser feita pela via extrajudicial?
Sim. Em determinadas situações, a legislação permite solucionar a irregularidade pela via extrajudicial.
Um exemplo é a usucapião extrajudicial, prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, que permite o reconhecimento da usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.
A legislação também prevê procedimentos relacionados à regularização registral e outras formas de adequação da situação do imóvel.
Por isso, antes de escolher uma solução, é importante descobrir qual é exatamente o problema do seu imóvel.
Como é possível observar, não regularizar seu imóvel pode gerar dificuldades para vender, financiar, transmitir aos herdeiros ou comprovar a propriedade, além de aumentar riscos jurídicos e despesas futuras. A regularização de imóveis adequada protege o patrimônio e deve começar com uma análise individual do imóvel.
Regularizar um imóvel é transformar uma situação de incerteza em segurança jurídica.
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Simone Gonçalves
Advogada especialista em Direito Imobiliário e Condominial
