19 out Quando cabe danos morais e materiais pelo atraso na entrega da obra?

O atraso na entrega da obra se tornou um tormento para compradores de imóveis na planta.

Somado ao atraso das obras, outro problema comum em contratos de compra e venda de imóvel na planta é a cobrança de juros e correções ilegais.

Compra de imóveis na planta é investimento a longo prazo e o prazo de entrega varia muito, geralmente de 18 até 36 meses.

Este tipo de transação imobiliária envolve altos valores financeiros e uma série de riscos deixando muitos compradores com dúvidas e inseguranças.

Por isso neste artigo vamos abordar questões importantes para ajudar compradores que enfrentam problemas com atraso na entrega da obra.

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Atraso na entrega da obra e o Descumprimento contratual 

Ao adquirir imóvel na planta o mínimo que os compradores esperam é que sejam entregues no prazo contratual.

E aqui não se trata de um contrato de risco!

Isso porque o risco do negócio é da construtora, não podendo ser repassado aos compradores.

Muitas construtoras tentam afastar sua responsabilidade pelo atraso na entrega da obra e para isso, alegam, por exemplo, a demora na expedição do habite-se.

Ocorre que esta situação faz parte do negócio a que este tipo de empresa se propõe.

Havendo descumprimento contratual, neste caso, do prazo para entrega do imóvel, pode ser cabível a condenação em danos morais e materiais.

No entanto, necessário observar as peculiaridades de cada caso.

Ultrapassado o prazo previsto em contrato, configurando-se a inadimplência da construtora, ou seja, descumprimento contratual.

Porém, o atraso na entrega da obra não é motivo para o comprador também não cumprir com sua obrigação no contrato, qual seja, a obrigação pecuniária.

Veja que, sendo o descumprimento contratual do comprador anterior à inadimplência da construtora, ou seja, seja estava em atraso com os pagamentos antes da data em que deveria ser entregue o imóvel, não há que se falar em suspensão da dessa exigibilidade.

Tem dúvidas sobre sua compra de imóvel na planta? Busque ajuda de um advogado especialista em Direito Imobiliário, que seja de sua confiança.

Do Código de Defesa do Consumidor – CDC

Contratos envolvendo imóveis vendidos na planta tem a presença de todos os requisitos da relação de consumo, quais sejam:

• o fornecedor (vendedor)
• o produto (imóvel) e
• o consumidor final (comprador)

Assim, uma vez que a relação jurídica se enquadra como relação de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor – CDC e todos os princípios a ele inerentes.

Prazo de tolerância de 180 dias

Não há nulidade ou abusividade na estipulação de prazo de tolerância para a conclusão das obras.

A jurisprudência reconhece a validade do prazo de tolerância, desde que fixado até o limite de 180 (cento e oitenta) dias.

Sempre observando-se o dever de informar e demais princípios da legislação consumerista!

Assim, não é abusiva a estipulação de cláusula de tolerância, desde que não traga desvantagem exagerada ao consumidor, bem como não comprometer o princípio da equivalência das prestações. 

Mas é abusiva a cláusula que prevê prazo de tolerância para entrega de imóvel em dias úteis e não corridos, na medida em que coloca o consumidor em situação de desvantagem exagerada.

Dano Moral

A empresa que dispõe a comercializar um lar para as pessoas deve arcar com o desgaste e frustração a que deu causa.

Assim, se a construtora não cumprir com sua obrigação responde pelos efeitos consequentes do inadimplemento, dentre eles o pagamento de indenização pela privação do uso do imóvel.

O Superior Tribunal de Justiça – STJ possui entendimento no sentido de que o mero inadimplemento contratual não causa, por si só, abalo moral indenizável.

No entanto, sendo excessivo o atraso na entrega da obra, é possível a configuração do dano moral e, assim, a condenação ao pagamento de indenização.

Veja este recente julgado:

Apelações cíveis. Promessa de compra e venda. Responsabilidade civil. Atraso na entrega da obra. Indenização por danos materiais e morais. Inocorrência de força maior. I. Não se conhece do apelo dos autores no ponto relativo à inversão de cláusula penal compensatória, diante da ocorrência de inovação recursal. II. Cabível a alteração do quantum a ser ressarcido aos compradores, haja vista a demonstração de erro material no julgamento na origem. III. Os trâmites judiciais e burocráticos inerentes à regularização de um empreendimento imobiliário, bem como a escassez de mão de obra, não se coadunam ao conceito de caso fortuito ou força maior. Assim, deve a construtora responsabilizar-se pelos prejuízos materiais decorrentes do atraso na conclusão da obra. IV. Demonstrado que o atraso na entrega da obra causou ansiedade e angústia aos adquirentes do imóvel, não se tratando, pois, de mero percalço advindo de corriqueiro inadimplemento de cláusula contratual, impõe-se o dever de indenizar. O atraso, na hipótese, gerou expectativas e frustrações que, por si só, já bastam à configuração do dano moral experimentado pela parte autora, cujo quantum deve ser mantido, diante das peculiaridades do caso concreto. V. Honorários sucumbenciais redimensionados e redistribuídos, diante da sucumbência recíproca. Apelo dos autores conhecido em parte e, nesta, parcialmente provido. Apelo da ré parcialmente provido. Unânime. (Apelação Cível, Nº 50145595320168210001, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Julgado em: 27-09-2023)

As intercorrências no ramo da construção civil são inerentes às atividades de construtoras e incorporadoras, logo, não podem ser assimiladas como fato fortuito ou força maior passíveis de excluir sua culpa por atraso  na entrega do imóvel que prometera à venda.

Os motivos a dar causa ao atraso na entrega da obra devem ter fundamento sólido a ensejar ausência de responsabilidade da construtora. 

E o Poder Judiciário está atento a estas questões!

Dano Material

A indenização por danos materiais é devida quando configurado o ato ilícito (atraso na entrega da obra), o dano (despesas com aluguel) e nexo de causalidade (pagamento de aluguel em razão do atraso na entrega da obra).

O inadimplemento injustificado na entrega da obra possibilita a obrigação de ressarcir o comprador em relação aos valores por ele assumidos a título de aluguel de imóvel no qual permaneceu morando.

E, neste caso, a indenização incide na soma dos meses referentes ao período de atraso.

Sobre lucros cessantes, o cálculo deve estender-se até a data da efetiva entrega das chaves. Inclusive, a jurisprudência consolidou-se no STJ no sentido de que:

“o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador” (EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018)”.

“A indenização por lucros cessantes, na hipótese de atraso na entrega de imóvel, deve refletir a injusta privação do uso do bem, levando em consideração o aluguel mensal, com base no valor locatício de bem assemelhado (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe 27/9/2019)”.

Em caso de dúvidas, procure um advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança para entender seus direitos.

O advogado especialista conhece todos os detalhes técnicos da área imobiliária e tem segurança do que pode e não pode ser feito em cada caso.

Portanto, ele vai direto ao ponto e agiliza os procedimentos necessários.

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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial