Na rescisão de contrato de locação uma das dúvidas mais comuns é se o locador pode cobrar a pintura externa do inquilino.

A legislação estabelece os direitos e deveres de ambas as partes, inclusive em relação à conservação do imóvel.

Porém, um dos pontos mais polêmicos e recorrentes é a responsabilidade pela pintura externa do imóvel.

Afinal, é possível o locador cobrar pintura externa do inquilino?

Neste artigo, vamos abordar esse tema de forma clara, analisando o que diz a lei, o papel do contrato de locação, e os entendimentos jurisprudenciais.

Saiba o que diz a Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato estabelece, em seu artigo 23, que são deveres do inquilino, entre outros:

• Cuidar do imóvel como se fosse seu;
  
  
• Restituí-lo no estado em que recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal;
  
  
• Realizar os reparos necessários decorrentes do seu uso indevido.
  
  

No mesmo sentido, o artigo 22 obriga o locador a entregar o imóvel em condições de uso, com estrutura, instalações e acabamentos em perfeito estado de funcionamento.

Sobre o Estado de Conservação e Uso Normal do Imóvel

A principal questão gira em torno da diferenciação entre o desgaste natural pelo uso do imóvel e o dano ocasionado por mau uso.

A pintura, interna ou externa, sofre naturalmente com o tempo e a exposição a agentes climáticos, no caso da parte externa.

Assim, o locatário não deve ser responsabilizado por danos decorrentes do tempo, como desbotamento da tinta.

No entanto, manchas, pichações, infiltrações causadas pela não realização de manutenção podem ser cobradas, desde que comprovadamente de responsabilidade do inquilino.

Isso porque a fachada é o principal elemento de valor estético e patrimonial do imóvel, e seu desgaste é muito mais influenciado por fatores externos do que pelo uso do inquilino.

O Contrato de Locação

O contrato de locação é a ferramenta essencial para definir responsabilidades.

Se houver cláusula expressa determinando que o inquilino deve entregar o imóvel com a pintura externa nova, essa obrigação será exigida, desde que não contrarie outros direitos do inquilino.

Por isso é importante o contrato dispor sobre:

• Descrição precisa do estado da pintura na vistoria de entrada no imóvel;
  
  
• Termo de vistoria inicial e final detalhado;
  
  
• Penalidades pelo descumprimento de cláusulas contratuais.
  
  

A ausência de previsão contratual detalhada pode levar a conflitos e interpretações divergentes, muitas vezes resultando em conflitos desnecessários e litígio judicial.

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Jurisprudência e Entendimento dos Tribunais

A jurisprudência costuma analisar cada caso individualmente, considerando:

• O tipo de imóvel, isto é, se residencial, comercial, misto, casa ou apartamento;
  
  
• A existência de vistoria inicial e final documentadas;
  
  
• A previsão contratual clara sobre a pintura do imóvel.

Neste sentido:

Ementa: RECURSO INOMINADO. COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL POR INICIATIVA DO LOCATÁRIO. ROMPIMENTO DO CONTRATO. MULTA CONTRATUAL. DESPESAS COM PINTURA. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESÍDIA. MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS. 1. A devolução do imóvel antes do término do prazo contratual atrai a incidência da cláusula contratual que prevê a obrigação de pagar multa. 2. Previsão contratual expressa a indicar que é devido valor proporcional ao prazo restante do contrato, o que determina razoável a fixação do valor mensal da multa a partir da divisão do total dos aluguéis que ainda seriam devidos pelo número de meses contratados, resultado que deve ser então multiplicado pelo número de meses faltantes a fim de definir o valor da multa. 3. Contando o contrato com previsão expressa, não cabe a fixação judicial de outra multa para a hipótese de entrega do imóvel antes do prazo, tal como previsto no artigo 4º da Lei 8.245/91. 4. Não há espaço para a condenação do locatário ao pagamento das despesas com pintura externa se a prova demonstra que as condições do imóvel na época da locação não destoam daquelas que foram constatadas quando da devolução e, em especial, se já recibo firmado por procurador do locador indicando a retomada do imóvel com a quitação integral das dívidas. 5. Contrato de intermediação imobiliária cujo cumprimento restou suficientemente demonstrado, não havendo espaço para a exigência de multa contratual justificada a partir de alegada desídia no cumprimento das obrigações da imobiliária. 6. Hipótese que envolve relação contratual e a disciplina das consequências de seu descumprimento, não sendo esse, por si só, suficiente para amparar reparação por danos morais. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PROVIDO EM PARTE.(TJRS, Recurso Cível, Nº 71005772678, Turma Recursal Provisória, Turmas Recursais, Relator: Juliano da Costa Stumpf, j. 27.06.2016).

Ementa: Apelação. Ação de cobrança. Locação. Pretensão do locador de ressarcimento por gastos com reparos no imóvel após o término do contrato. Laudos de vistoria que não foram disponibilizados à locatária em seu devido tempo. Imobiliária que condicionou a entrega dos laudos à assinatura pela locatária. Laudo de vistoria inicial assinado com ressalvas pela locatária somente ao final do contrato. Abusividade verificada. Laudos unilaterais que não servem como meio de prova dos danos alegados. Pintura interna do imóvel. Ressarcimento devido. Obrigação que decorre de previsão contratual e não do estado do imóvel. Dever que independe da constatação de danos por laudo de vistoria. Pintura externa do imóvel. Descabimento. Cláusula abusiva. Enriquecimento sem causa do locador. Desgaste da pintura externa não decorre do uso do bem. Locatário não pode ser obrigado a reparar dano que não produziu. Abuso no exercício do direito pelo locador. Art. 187 do Código Civil. Sentença reformada em parte. Recurso principal do autor parcialmente provido. Recurso adesivo dos réus parcialmente provido. (TJSP, Apelação Cível nº 1000821-80.2023.8.26.0066, Barretos, Rel. Ana Lucia Romanhole Martucci, 33ª Câmara de Direito Privado, j. 07/10/2024).

Ementa: LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. Ação de cobrança. Sentença de procedência. Insurgência dos réus. Fiadores que respondem solidariamente pelo cumprimento das cláusulas contratuais até a efetiva devolução do imóvel. Art. 39 da Lei nº 8.245/91. Vistoria de saída que observou pintura desbotada e ferrugem no portão e pintura rachada e desbotada na parede externa. Danos decorrentes de agentes externos e do próprio material do portão e constituem desgaste natural do imóvel. Danos que não podem ser atribuídos à locatária. Indenização improcedente. Sentença modificada. Recurso provido. (TJSP, Apelação nº 1009950-08.2023.8.26.0132, Catanduva, Rel. Maria de Lourdes Lopez Gil, 26ª Câmara de Direito Privado, j. 11/11/2024).

Assim, como se vê, Tribunais têm entendido que, na ausência de previsão expressa no contrato de locação e de danos causados por uso indevido, não há como exigir do inquilino a pintura externa ao final do contrato.

No entanto, se comprovado que o imóvel foi devolvido em estado pior do que o recebido, e isso inclui a pintura externa, pode haver responsabilização.

Como evitar conflitos na Rescisão do Contrato de Locação

Para evitar conflitos entre locador e locatário, recomenda-se:

• Registrar, em contrato, quem será o responsável pela pintura externa;
  
  
• Manter comunicação clara durante a vigência do contrato;
  
  
• Estabelecer obrigações de forma equilibrada, sem abusos.
  
  

Em Imóveis Comerciais, saiba como fica a questão da Pintura Externa do Imóvel

Nos imóveis comerciais, o inquilino geralmente personaliza a fachada conforme sua atividade.

Nesses casos, geralmente é responsabilidade do locatário devolver a fachada ao estado original, o que inclui a pintura, mas isso deve estar claramente previsto no contrato.

Logo, a obrigatoriedade de o inquilino realizar pintura externa ao final do contrato dependerá de vários fatores: previsão contratual, estado inicial e final do imóvel, natureza do desgaste e existência de vistoria.

Na dúvida, o melhor caminho é prevenir conflitos com contratos locatícios bem elaborados e assistência jurídica.

A clareza nas responsabilidades protege tanto o locador quanto o locatário e evita desgastes desnecessários quando da rescisão do contrato de locação.

A cobrança de pintura externa ao final do contrato de locação pode ser legítima ou abusiva, dependendo do que foi pactuado e das condições do imóvel.

Por isso, antes de assumir qualquer custo, é essencial analisar o contrato e a legislação para garantir que seus direitos sejam respeitados.

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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial