Comprar imóvel na planta costuma representar a realização de um projeto de vida.
No entanto, entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves, a realidade pode mudar.
Dificuldades financeiras, problemas pessoais, atraso na obra ou até a decisão de desistir da compra podem afetar o dinheiro já pago.
Desistir de um imóvel comprado na planta gera medo, insegurança e dúvidas que preocupam muitos compradores, principalmente: quanto do valor pago será devolvido no distrato?
Quanto o comprador receberá de volta depende de fatores como a data do contrato, motivo da rescisão, existência de patrimônio de afetação e demais cláusulas contratuais.
Por isso, antes de desistir do imóvel, suspender pagamentos ou aceitar o cálculo da construtora, é fundamental conhecer os direitos do comprador.
O que é distrato de imóvel na planta?
O distrato é o instrumento utilizado para formalizar o encerramento do contrato de compra e venda de imóvel, quando as partes decidem desfazer o negócio.
Na prática, o distrato pode ocorrer por diferentes motivos.
O comprador pode desistir da compra do imóvel na planta por motivos pessoais ou financeiros, buscando rescindir o contrato e recuperar parte dos valores pagos.
Também é possível desfazer o negócio quando a própria construtora descumpre suas obrigações, como ocorre, por exemplo, com o atraso na entrega do imóvel.
É fundamental identificar quem deu causa à rescisão, pois isso pode influenciar os direitos do comprador e os valores que irá receber.
Assim, se você optar pelo distrato na compra de imóvel na planta, a primeira situação a verificar é: quem deu causa ao encerramento do contrato?
Essa análise é essencial para definir se haverá devolução de valores, qual será o percentual de retenção, quais despesas poderão ser descontadas e em quanto tempo o comprador deverá receber eventual saldo.
Além disso, a data de assinatura do contrato também é importante, pois a Lei 13.786/2018 estabeleceu regras específicas para o desfazimento dos contratos de incorporação imobiliária.
O que diz a Lei do Distrato — Lei nº 13.786/2018?
A Lei 13.786/2018 , que alterou a Lei 4.591/1964, estabelece as regras exatas para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis na planta ou loteamentos, limitando as retenções de valores.
O texto legal passou principalmente a regulamentar os seguintes cenários:
– Desistência pelo comprador (sem culpa da construtora);
– Atraso na entrega pela construtora, e;
– Prazo de devolução de valores.
Entre os dispositivos mais importantes estão o artigo 43-A, relacionado ao prazo de entrega da unidade imobiliária, e o artigo 67-A, que disciplina o desfazimento do contrato por distrato ou inadimplemento do adquirente.
A cláusula de tolerância de 180 dias é válida?
A cláusula de tolerância de até 180 dias é válida quando estiver expressamente prevista no contrato de forma clara e destacada.
Ultrapassado o prazo de tolerância legalmente admitido, sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, podem surgir consequências jurídicas para a incorporadora.
Por isso, para avaliar se houve efetivamente atraso na entrega do imóvel, é necessário analisar o contrato, a data prevista para conclusão da obra, o prazo de tolerância e a data efetiva de disponibilização do imóvel.
O que acontece quando o comprador desiste do imóvel na planta?
Quando o comprador decide desistir da compra do imóvel ou ocorrer o desfazimento do contrato por inadimplemento do adquirente, a Lei 13.786/2018 prevê a restituição dos valores já pagos, permitida as retenções legais.
Em regra, podem ser descontados a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, limitada a 25% da quantia já paga pelo comprador.
Dependendo do caso concreto, podem existir outros valores previstos na legislação, como os relacionados ao período em que a unidade permaneceu disponibilizada ao adquirente.
Por essa razão, o comprador deve analisar com atenção a memória de cálculo apresentada pela construtora antes de assinar o distrato.
Quanto a construtora pode reter no distrato imobiliário?
- Desistência pelo comprador (sem culpa da construtora):
- Em empreendimentos sem patrimônio de afetação: a construtora pode reter até 25% do que foi pago;
- Em empreendimentos com patrimônio de afetação: a construtora pode reter até 50% do valor pago (incluindo comissão de corretagem);
- Em loteamentos: a retenção pode ser de até 10% do valor total do contrato.
- Atraso na entrega pela construtora: Se o atraso for superior a 180 dias e o comprador decidir rescindir o contrato, tem direito à devolução integral dos valores pagos, com correção monetária, em até 60 dias. Se optar por continuar, recebe uma indenização de 1% do valor pago por mês de atraso.
- Prazo de devolução: A restituição ao comprador desistente ocorre em parcela única, mas a construtora tem prazo de carência de até 180 dias (para imóveis sem afetação) ou até 30 dias após a emissão do Habite-se (com afetação) para realizar o pagamento.
E se o comprador desistir porque a construtora atrasou a entrega?
Essa é uma situação juridicamente diferente da simples desistência do comprador.
Quando o atraso na entrega do imóvel ultrapassa o prazo de tolerância admitido e o comprador não deu causa ao atraso, ele tem direito de:
– resolver o contrato, com restituição integral dos valores pagos;
– além das consequências indenizatórias cabíveis conforme o caso.
Caso o comprador opte por manter o contrato e aguardar a entrega, tem direito à indenização de 1% do valor efetivamente pago à construtora por mês de atraso, proporcionalmente ao período, conforme previsto no artigo 43-A, § 2º da Lei do Distrato.
O atraso da obra muda o valor da devolução?
Se o desfazimento do contrato ocorre por culpa da construtora, a situação não deve ser tratada como uma simples desistência do comprador.
Esta distinção é relevante porque, conforme a orientação consolidada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça – STJ, no cancelamento de compra de imóvel, a devolução do dinheiro deve ser imediata, sendo: total se a culpa for da construtora, ou parcial se a desistência for do comprador.
Por isso, antes de aceitar retenções ou assinar um distrato, é essencial identificar a causa jurídica do encerramento do contrato.
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Quais cláusulas devem ser analisadas antes de assinar o distrato?
Antes de assinar qualquer documento, o comprador deve conferir as cláusulas relacionadas à restituição dos valores e às consequências.
É importante verificar o percentual de retenção, a comissão de corretagem, despesas adicionais, prazo para pagamento do saldo e forma de atualização monetária, por exemplo.
Também merece atenção especial a cláusula que declara que o comprador nada mais tem a reclamar da incorporadora.
Uma vez assinado o distrato, determinadas cláusulas podem dificultar futuras discussões sobre valores ou direitos não contemplados no acordo.
Por isso, o distrato não deve ser visto apenas como um encerramento do contrato, mas como um instrumento que pode definir os direitos do comprador.
Por isso, antes de assinar o distrato, conheça seus direitos.
Desistir da compra de imóvel na planta ou deixar de pagar as parcelas não significa que o comprador perderá automaticamente todo o dinheiro investido.
Porém a existência de direito à restituição não significa que a devolução dos valores será integral ou imediata em qualquer situação.
O resultado depende de uma análise completa do contrato, data da contratação, motivo que levou ao desfazimento, existência de patrimônio de afetação e demais regras legais aplicáveis.
Por isso, se você está pensando em desistir da compra de um imóvel na planta, não assine qualquer documento antes de entender exatamente quanto receberá, quais valores serão descontados e o prazo da restituição.
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Simone Gonçalves
Advogada especialista em Direito Imobiliário e Condominial
