Tratando-se de contrato de aluguel, despejo por infração contratual do inquilino é mais comum do que se imagina.

A locação de imóveis está sujeita a regras contratuais e legais que impõem obrigações recíprocas ao locador e ao locatário. 

Quando o inquilino descumpre cláusulas previstas no contrato de aluguel, o locador tem respaldo jurídico para pleitear a retomada do imóvel por meio da ação de despejo por infração contratual do inquilino. 

Esse instrumento legal visa proteger os direitos do proprietário diante da inadimplência ou de comportamentos que atentem contra o bom uso do imóvel.

Neste artigo, vamos esclarecer o que é essa ação, em quais hipóteses ela pode ser proposta e como se dá o seu procedimento judicial, com base na Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).

A Infração Contratual do Inquilino e quando cabe a Ação de Despejo

A Lei do Inquilinato, em seu artigo 9º, inciso II, fundamenta a ação de despejo por infração contratual.

Esta disposição legal autoriza a extinção do contrato de locação caso o inquilino descumpra quaisquer cláusulas contratuais estipuladas.

Entre as infrações mais comuns que motivam o despejo estão:

• Atraso reiterado no pagamento do aluguel (ainda que haja pagamento posterior);
• Sublocação não autorizada do imóvel – Saiba mais aqui;
• Modificações no imóvel sem consentimento do locador;
• Utilização do imóvel para fins diversos dos contratados (como transformar um imóvel residencial em comercial);
• Prática de atos ilícitos ou que coloquem em risco a segurança do imóvel ou dos vizinhos;
• Realização de obras não autorizadas;
• Desrespeito às regras de condomínio, causando prejuízo à coletividade;
• Descumprimento de obrigações acessórias, como o pagamento de IPTU ou encargos assumidos no contrato.

Importante destacar que a infração deve ser relevante e devidamente comprovada para justificar a ação de despejo. 

Pequenas faltas, pontuais e sem prejuízos efetivos, normalmente não sustentam uma medida tão drástica como a retomada do imóvel. 

Nesse contexto, a razoabilidade e a boa-fé contratual são princípios que norteiam a interpretação do Poder Judiciário.

Além disso, vale observar que a ação de despejo por infração do inquilino é cabível independentemente da existência de cláusula resolutiva expressa no contrato.

Isso porque, a legislação prevê a possibilidade de resolução do contrato em razão do descumprimento de cláusulas essenciais.

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Ação de Despejo por Infração x Notificação Extrajudicial

A ação de despejo por infração contratual do inquilino segue o previsto na Lei do Inquilinato.

Isto é, com prioridade de tramitação e possibilidade de concessão de liminar para desocupação do imóvel em determinadas hipóteses. 

No entanto, antes de ingressar com a ação, é vital que o locador notifique extrajudicialmente o inquilino para que cesse a infração no prazo de 30 dias, salvo em situações em que a infração seja insuscetível de correção.

A Notificação Extrajudicial é essencial para fins de concessão de liminar para desocupação do imóvel nos termos do artigo 59, §1º da Lei nº 8.245/91. 

Essa notificação pode ser enviada através de cartório de títulos e documentos, carta registrada com aviso de recebimento (AR) ou, com protocolo assinado pelo inquilino. 

Caso a infração persista, o locador poderá então ajuizar a ação de despejo.

Se a infração for de natureza grave e não puder ser sanada (por exemplo, uso do imóvel para atividades ilícitas), a notificação pode ser dispensada, e a ação pode ser proposta diretamente.

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Entenda as Etapas da Ação de Despejo 

O procedimento da ação de despejo por infração contratual do inquilino, no geral, segue as seguintes etapas:

1. Petição inicial: o advogado do proprietário apresentará ao juízo a descrição da infração, juntando cópias do contrato, da notificação prévia (se aplicável) e demais provas da conduta infratora.
2. Citação do inquilino: o locatário será citado para apresentar defesa no prazo de 15 dias úteis.
3. Contestação e produção de provas: apresentada a contestação, o proprietário terá 15 dias para protocolar sua réplica e o processo poderá seguir para instrução probatória, inclusive com audiência e oitiva de testemunhas.
4. Sentença: se o juiz entender que houve infração contratual relevante, decretará o despejo, com prazo para desocupação voluntária ou, caso não cumprido, expedição de mandado de despejo forçado.
5. Recursos: a partir da publicação da sentença, abrirá prazos para os recursos.

Além do despejo, o locador pode cumular o pedido com cobrança de alugueis e encargos em aberto, caso existam valores inadimplidos.

Em hipóteses previstas no artigo 59, o juiz pode conceder liminar para desocupação em até 15 dias, desde que comprovados os requisitos legais e a urgência da medida. 

No entanto, quando o fundamento é a infração contratual, a liminar depende da prévia notificação que não tenha surtido efeito.

Prevenção e Respaldo Jurídico

A ação de despejo por infração contratual do inquilino é um instrumento legítimo para proteger os direitos do proprietário frente a condutas abusivas ou inadimplentes do locatário. 

Contudo, por envolver o rompimento forçado de um contrato e o exercício do direito de propriedade, seu uso deve observar os ritos legais, o contraditório e a ampla defesa.

O proprietário que se depara com condutas irregulares por parte do inquilino deve:

• Manter toda a documentação da locação organizada e atualizada;
• Notificar formalmente o inquilino sobre a infração, conferindo-lhe a possibilidade de corrigir o comportamento;
• Buscar assessoria jurídica especializada, garantindo que todos os requisitos legais sejam observados antes de propor a ação.

É importante lembrar que o Poder Judiciário valoriza o diálogo prévio e a tentativa de resolução extrajudicial do conflito. 

Em muitos casos, uma notificação extrajudicial elaborada por advogado especializado na área já é suficiente para fazer cessar a infração e preservar a relação locatícia.

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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial