É possível realizar o aumento da taxa condominial sem Assembleia?

Um morador de um condomínio localizado em Fortaleza (CE) ganhou o direito de receber os valores pagos a mais após aumento de taxa condominial sem realização de assembleia.

A decisão, proferida pela 33ª Vara Cível de Fortaleza, também anulou o aumento da taxa.

Conforme explicou o juiz Luciano Nunes Maia Freire, titular da unidade, “A aprovação do orçamento, a prestação de contas e, notadamente, a alteração da taxa condominial, são atos que, por sua relevância, exigem deliberação coletiva. Com efeito, a Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações, também estabelece em seu art. 24 que a aprovação das despesas do condomínio deve ser feita em assembleia geral, por maioria dos presentes”.

“Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas”.

Aumento da Taxa Condominial sem realização de Assembleia

De acordo com os autos, a mudança no valor da taxa condominial de R$ 500 para R$ 600, 20% a mais, surpreendeu o morador.

Segundo o condômino, a gestão condominial realizou o aumento sem qualquer justificativa ou convocação de assembleia para deliberar sobre a questão.

Também afirmou que noticiaram o aumento na véspera do vencimento da taxa.

Inconformado, entrou com ação na Justiça contra o condomínio e a construtora, solicitando a anulação do aumento da taxa e a devolução dos valores pagos indevidamente, além de danos morais no valor de R$ 5 mil.

Na contestação, o condomínio e a construtora alegaram que a majoração seria válida, ainda que realizada sem aprovação em assembleia, em virtude da necessidade emergencial de quitar as despesas do condomínio.

Análise do caso

Ao analisar o caso, o Juízo da 33ª Vara Cível da Capital julgou parcialmente procedente o pedido, para condenar as promovidas a anularem o aumento da taxa condominial, realizado sem a convocação de assembleia geral, e a restituírem ao autor os valores pagos a mais, devidamente corrigidos.

No entanto, o juiz julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais.

Conforme sentença, “A anulação do aumento da taxa condominial é medida que se impõe, como forma de restabelecer a legalidade e a justiça no âmbito da relação condominial. Não se trata de punir o síndico ou a construtora, mas sim de garantir que a gestão condominial seja pautada pela transparência, pela democracia e, acima de tudo, pelo respeito aos direitos dos condôminos”.

Fonte: TJCE

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O que diz a Lei

A assembleia de condomínio é a ocasião formal em que os condôminos discutem e decidem assuntos de interesse do local.

O artigo 1.350 do Código Civil trata das assembleias ordinárias, as quais os condomínios realizam anualmente para tratar de assuntos permanentes e corriqueiros.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Já o artigo 1.355 do Código Civil trata da assembleia extraordinária, que é convocada conforme a necessidade, sem periodicidade pré-definida.

“Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos”.

É notório que o aumento da taxa condominial deve ser precedido de decisão em Assembleia Geral, que é o órgão deliberativo do condomínio, cuja decisão tem força de lei.

Neste sentido:

“a Assembleia Geral é o fórum em que os condôminos presentes vão debater, deliberar e desenvolver assuntos da ordem do dia e questões que precisam de solução”. (PINTO, Welington Almeida. In O Condomínio e suas leis. 4. ed. Belo Horizonte. Edições Brasileiras, 2000, p.18).

As decisões tomadas em assembleia condominial são soberanas, de sorte que vinculam não apenas os condôminos, mas também a administração.

Além disso, também são decisões definitivas, assim os interesses individuais ficam subordinados ao interesse coletivo, deliberado pela maioria dos votos dos presentes.

E, somente é possível ser desconstituída por outra determinação da própria assembleia ou por decisão judicial, esta última na hipótese de flagrante ilegalidade.

Importante destacar que o síndico em sua gestão condominial é o competente para prestar esclarecimentos, disponibilizar documentos comprobatórios dos gastos, etc.

Isso porque, aquele que administra bens ou interesses alheios está obrigado a prestar constas da administração.

Assim como, aquele que tenha bens ou interesses administrados por outrem tem direito de exigir contas correspondentes à gestão.

Além do mais, o síndico responde pessoalmente pelos excessos no desempenho de suas atribuições, que gerem danos aos condôminos ou ao condomínio.

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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial