Por todo o país, é cada dia mais comum o atraso na entrega da obra em contratos de compra e venda de imóvel na planta.
Quando o comprador opta por adquirir imóvel na planta realiza todo um planejamento, já que espera que seja entregue no prazo contratual.
Ocorre que o cronograma inicial das construtoras muitas vezes não é respeitado, tornando assim o sonho do comprador em ter sua casa própria em um verdadeiro pesadelo.
Importante: O atraso na entrega da obra não é motivo para o comprador também não cumprir com sua obrigação no contrato, ou seja, realizar o pagamento.
Conforme artigo 14 da Lei 8.078/90, o fornecedor/prestador de serviços responde pelos danos causados ao consumidor, independente de culpa, pois se está diante da hipótese de responsabilidade objetiva.
No entanto, para se eximir da responsabilidade é necessário demonstrar a existência de uma das excludentes do art. 14, § 3º, I e II, ou, ainda, de caso fortuito ou força maior, o que na prática muitas vezes não ocorre.
Veja este caso:
Construtora é condenada por atraso de seis anos na entrega de imóvel
A 4ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba manteve a condenação de uma construtora em danos morais e ao pagamento de lucros cessantes pelo atraso na entrega de um imóvel. A previsão contratual para a entrega do imóvel era maio de 2017. Contudo, passados seis anos a obra ainda não havia sido entregue. O caso é oriundo da 3ª Vara Cível da comarca da Capital.
Segundo a empresa, o problema se deu “em virtude de atraso de fornecedores, situação a qual não poderia prever, nem atuar de forma a evitá-los”. Sustenta, ainda, que eventual condenação em lucros cessantes tem por objetivo uma compensação de um prejuízo, de modo que indevida, uma vez que não se verifica nos autos nenhuma alegação de prejuízo, além de ser indevido o pagamento de indenização por danos morais.
Para o relator do processo, desembargador João Alves da Silva, a empresa não se desincumbiu do ônus que lhe cabia de provar a superveniência de fato que lhe possa ser caracterizado como fortuito ou força maior.
“No caso em disceptação, resta incontroverso que a empresa se tornou inadimplente, eis que, além de ter atrasado o empreendimento, deixou de apresentar motivo legítimo para a demora, de modo que o comprador não poderia aguardar indefinidamente a conclusão da obra”, frisou o relator.
Da decisão cabe recurso.
Processo: 0828261-66.2017.8.15.2001
Fonte: TJPB
QUANDO CABE DANOS MORAIS E MATERIAIS PELO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA? Saiba mais aqui
Consequências e Prejuízos ao Comprador
Entre as diversas consequências e prejuízos que envolvem o atraso de obra pelas construtoras e incorporadoras há grande destaque para os “juros“.
A Lei n° 13.786/18 dispõe sobre o prazo de tolerância, que é de até 180 (cento e oitenta dias) corridos de atraso na obra.
Por isso, a maioria das construtoras incluiu em seus contratos cláusula expressa sobre o referido prazo.
Desse modo, ultrapassado o prazo de 180 (cento e oitenta) dias corridos de tolerância para a entrega da obra, havendo novos prazos, além desta prorrogação, estes se tornam abusivos.
Para casos de compradores que utilizam financiamento imobiliário pagarão pelos juros de obra, sendo que esta cobrança cessa somente após a emissão do “habite-se”!
O que são Juros de Obra?
Juros da obra é o valor exigido pela instituição financeira durante a fase de edificação, assim, o pagamento do valor financiado somente inicia após a emissão do “habite-se”.
Logo, quanto mais tempo atrasa a obra maior serão os “juros de obra” pagos pelo comprador, sem, contudo, amortizar sua dívida.
Multa em benefício do Comprador
Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do comprador, esta será considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
Neste sentido, o STJ já pacificou que:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018.
CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.
(REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)
Construtora atrasou a entrega da obra, o que fazer?
Comprovada a extrapolação do prazo de conclusão da obra, devidamente ajustado no contrato, é possível buscar o ressarcimento dos prejuízos materiais e indenização por danos morais advindos da mora.
Porém, necessário observar as peculiaridades de cada caso!
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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial
