A obra do vizinho incomoda ou gerou danos ao seu imóvel?

Quando um vizinho decide realizar obras em sua propriedade, a convivência pode se tornar desafiadora.

Muitas vezes, reformas e construções podem causar incômodos ou até danos aos imóveis vizinhos, gerando graves conflitos. 

Por isso, neste artigo, vamos abordar três aspectos importantes relacionados a obras de vizinhos: a abertura de janelas, as ações a serem tomadas quando a obra causa danos e o prazo para questionar construções irregulares.

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É permitido abrir janela para o vizinho?

A abertura de janelas próxima à propriedade vizinha é uma das principais situações que geram conflitos entre vizinhos.

O Código Civil dispõe sobre a abertura de janelas em construções na seção sobre “Do Direito de Construir”. 

Conforme artigo 1.301, é vedado ao proprietário abrir janelas, terraços ou varandas a menos de 1,50 metros do terreno vizinho objetivando proteger a privacidade das pessoas.

Assim, a legislação proíbe que o dono da construção, seja prédio ou casa, faça uma janela com visibilidade frontal a menos de um metro e meio da construção do vizinho. 

Além disso, para janelas com visão lateral, que não invadam a privacidade do vizinho, o limite legal é de 75 centímetros de distância.

Também é importante verificar as leis municipais, pois podem dispor sobre regulamentações envolvendo abertura de janela para o vizinho.

O direito de vizinhança é consagrado na legislação brasileira, estabelecendo que os proprietários devem respeitar a privacidade e o uso tranquilo das propriedades vizinhas.

Portanto, é permitido abrir janelas para o terreno vizinho, desde que respeitadas as distâncias mínimas estabelecidas pela legislação.

O que fazer quando a obra do vizinho causa danos?

Obras realizadas por vizinhos podem causar uma série de danos aos imóveis adjacentes.

Isso porque, dependendo da obra, podem ocorrer desde rachaduras em paredes até problemas mais graves, como deslizamentos de terra.

Assim, quando situações como estas ocorrem, é importante tomar medidas adequadas para proteger direitos e/ou, no mínimo, minimizar os danos.

O primeiro passo é documentar todos os danos causados pela obra do vizinho, ou seja, registrar detalhadamente cada dano, incluindo datas e descrições precisas.

Na prática, em muitos casos, resolver a situação por meio de uma abordagem amigável é eficaz.

Por esse motivo, é importante informar o vizinho sobre os danos causados pela obra e tentar chegar a um acordo sobre as reparações. 

A comunicação direta pode evitar conflitos e ações judiciais, facilitando a resolução do problema.

No entanto, se todas as tentativas de solução amigável falharem, é necessário buscar a tutela do Poder Judiciário.

Em casos mais complexos, também é necessário contratar um engenheiro, o qual irá elaborar um laudo pericial apontando os danos e determinando a causa exata. 

A ação judicial pode incluir entre os pedidos a demolição, indenização por danos materiais e, em alguns casos, danos morais.

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Prazo para o proprietário reclamar a construção irregular do vizinho

Reclamar uma construção irregular realizada por vizinho é direito assegurado pela legislação.

Porém, deve-se observar determinados prazos para garantir a eficácia.

Veja recente decisão do Tribunal de Justiça do RS sobre o tema:

Ementa: AGRAVO INTERNO. DIREITO DE VIZINHANÇA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. APLICAÇÃO DO ART. 932 DO CPC. – NORMAS DE POSTURAS. JANELAS. DISTANCIAMENTO. OFENSA A PRÉDIO VIZINHO. DESFAZIMENTO. DECADÊNCIA. O PROPRIETÁRIO PODE CONSTRUIR NO SEU TERRENO RESPEITANDO O DIREITO DOS VIZINHOS E OS REGULAMENTOS ADMINISTRATIVOS (ART. 1.229 DO CC). É DEFESO ABRIR JANELAS, OU FAZER EIRADO, TERRAÇO OU VARANDA, A MENOS DE METRO E MEIO DO TERRENO VIZINHO COMO DISPOSTO NO ART. 1.301 DO CC; E ASSEGURA-SE AO PREJUDICADO EXIGIR O DESFAZIMENTO, NO LAPSO DE ANO E DIA APÓS A CONCLUSÃO DA OBRA, NOS TERMOS DO ART. 1.302 DO MESMO CÓDIGO. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE O RÉU DEMONSTROU A FLUÊNCIA DO PRAZO DECADENCIAL; O AUTOR NÃO PRODUZIU PROVA ADVERSA CONVINCENTE; E SE IMPÕE MANTER A DECISÃO DO RELATOR POR ADEQUADA APLICAÇÃO DA REGRA CONTIDA NO ART. 932, I DO CPC/15. RECURSO DESPROVIDO.

(Apelação Cível, Nº 50139503620178210001, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em: 12-08-2021)

Assim, caso o vizinho descumpra as normas da legislação, é possível reclamar judicialmente dentro do prazo de 1 ano e 1 dia após a conclusão da obra.

Lidar com obras de vizinhos muitas vezes é estressante e conflituosa, mas conhecer seus direitos e os procedimentos legais ajudam a resolver esses problemas. 

Contudo, é essencial entender as restrições sobre a abertura de janelas, as medidas a serem tomadas em caso de danos causados por obras e os prazos para reclamar construções irregulares. 

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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial