A rescisão de aluguel quando há necessidade de reparos no imóvel é uma das dúvidas mais comuns dos inquilinos (locatários).
A Lei do Inquilinato , artigo 23, III, dispõe que é obrigação do locatário restituir o imóvel no mesmo estado em que recebeu, quando finda a locação.
Assim, para a análise do cumprimento das obrigações legais e contratuais, imprescindível a realização da vistoria do imóvel.
A vistoria inicial é realizada pelo proprietário e a vistoria final é realizada pelo inquilino.
Também, é preciso ficar atento ao assinar contrato de aluguel, já que as cláusulas tratam de diversas questões.
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Como funciona a rescisão de Contrato de Aluguel?
– Quebra de Contrato por culpa do Proprietário
Conforme disposto no artigo 22, I, II, III, IV e V da Lei do Inquilinato, entre outros, é dever do locador:
“I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;(…)”.
Logo, comprovada a ocorrência de infração pelo proprietário e sendo esta motivadora de rescisão contratual, possível realizá-la.
Isso porque, se o proprietário não cumprir com suas obrigações, não pode exigir do inquilino o cumprimento das suas, sendo a principal, o pagamento dos aluguéis.
O contrato de aluguel é bilateral, assim, uma parte só pode exigir o cumprimento da outra se cumpriu com as suas obrigações – artigo 476 do Código Civil.
Diante desta situação é inexigível os aluguéis a partir do incidente que tornou o imóvel inabitável e obrigou o inquilino a sair do imóvel.
– Quebra de Contrato por culpa do Inquilino
O artigo 23 da Lei 8245/91, entre outros, dispõe que o locatário é obrigado a:
“I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;(…)”.
Veja que a legislação impõe ao obrigação do inquilino quitar, pontualmente, o aluguel e encargos.
Desse modo, existindo débitos em aberto referente a alugueis e encargos e sendo a quitação feita fora do prazo ajustado entre as partes é direito do proprietário requerer o despejo do inquilino, rescindindo o contrato de locação.
Na situação acima, citada como exemplo, a rescisão contratual pode ser por infração contratual do locatário e/ou inadimplência – artigo 9º da legislação, II e III.
Há várias situações que podem levar a rescisão de um contrato de locação, seja pelo locador, seja pelo locatário.
Embora existam alguns acontecimentos que sejam mais comuns é necessário analisar as peculiaridades de cada caso.
Quando posso rescindir Contrato de Aluguel sem pagar multa
Na prática, em casos de contrato de aluguel, é praxe a isenção de multa após 12 meses da assinatura do contrato.
Desse modo, quando há prazo mínimo para isenção de multa pré-determinado em contrato, findo o período, pode o inquilino devolver o imóvel pagando apenas pelos dias proporcionais que ele utilizar da locação.
Também há previsão legal que isenta o inquilino de pagar multa pela rescisão do contrato:
“O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”.
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a rescisão do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Porém, findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador a locação fica prorrogada por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Já quando o contrato for verbal ou por escrito mas com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação fica prorrogada automaticamente, por prazo indeterminado, observado os requisitos legais.
No entanto, pode haver rescisão antecipada do contrato de aluguel em razão do descumprimento dos deveres legais e/ou contratuais, com incidência de multa.
Por exemplo, comprovado que há defeito que torna o imóvel inabitável e não ocasionado por culpa do inquilino, o contrato pode ser rescindido.
E, neste caso, incidirá a multa contratual prevista, porém paga pelo proprietário a depender do caso.
Vícios Ocultos em Imóvel Alugado
Por vício oculto entende-se aquele que não está visível ao locatário no momento da vistoria e que só aparece depois de algum tempo de uso do imóvel.
Há diversos defeitos/vícios que quando surgem, além de prejudicar o uso do imóvel diminuem sua serventia.
Havendo situações, comprovadas, que impedem que o imóvel seja utilizado para uma moradia digna há então causa para a rescisão do contrato de locação.
Neste caso, sendo o descumprimento contratual por parte do locador há o dever de compensar os prejuízos suportados pelo inquilino.
E a legislação é clara neste sentido.
Nos termos do artigo 22, IV da Lei do Inquilinato, o proprietário é obrigado a responder pelos vícios anteriores a locação:
“Art. 22. O locador é obrigado a: IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;”.
Ao alugar imóvel com vícios ocultos, como por exemplo infiltrações e vazamentos, cuja constatação não era possível ao inquilino este tem direito de exigir os reparos ou rescisão.
Neste caso, é preciso comprovar que o imóvel alugado foi disponibilizado sem condições de habitabilidade.
Isso porque é uma situação que além de desrespeitar a legislação, também desrespeita o princípio da boafé o qual embasa as relações contratuais.
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Como entregar as chaves do Imóvel Alugado
Um contrato de aluguel bem redigido é fundamental para garantir os direitos e deveres do inquilino e também do proprietário.
Em caso de rescisão do contrato de aluguel, a entrega das chaves é o momento em que o inquilino entrega oficialmente o imóvel alugado.
Saiba que eventuais pendências no imóvel alugado não impede a rescisão contratual e também não justifica ao proprietário a recusa no recebimento das chaves.
Isso porque, após o pedido de rescisão pelo locatário, a manutenção da relação contratual e a recusa no recebimento de chaves não tem amparo legal.
Eventual necessidade de reparos no imóvel não altera a situação, não sendo lícito o proprietário exigir a permanência do vínculo locatício até realização dos reparos.
Caso ocorra a recusa pelo proprietário, a consignação das chaves é legitima.
Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça – STJ, a entrega das chaves em juízo finaliza a relação locatícia, sendo devido aluguel do período anterior a extinção contratual.
Neste sentido, AgInt no REsp 1423281/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2019, DJe 06/12/2019:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 182 DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. DESPEJO. EXTINÇÃO DO CONTRATO. ENTREGA DAS CHAVES. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. Segundo a jurisprudência desta Corte, “a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção”.
2. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos.
Assim, para alugar imóvel sem dores de cabeça, é necessário cautela quanto às cláusulas do contrato , pois é ele que garantirá a segurança jurídica do negócio.
Em caso de dúvidas, procure um advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança para entender seus direitos.
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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial
