Umas das dúvidas mais comuns envolvendo Regularização de Imóveis é sobre Construção não Averbada.

Adquirir ou construir um imóvel envolve diversas etapas legais e burocráticas, muitas vezes negligenciadas pelos proprietários. 

Entre os pontos mais críticos está a averbação de construção no Cartório de Registro de Imóveis, pois ignorar essa etapa pode trazer sérios prejuízos, especialmente na hora de vender, financiar ou transferir o bem. 

Neste artigo, você vai entender o que significa uma construção não averbada, os riscos que ela representa e como regularizar essa situação junto aos órgãos competentes.

Construção não Averbada e os riscos para o Proprietário

Você sabia que construir sem averbar pode colocar seu patrimônio em risco?

A averbação é o procedimento realizado no Cartório de Registro de Imóveis para registrar todas as alterações realizadas no imóvel ao longo do tempo.

As situações mais comuns envolvendo averbação são construções, reformas, ampliações, demolições ou mudanças de uso. 

Por exemplo, ao construir uma casa no seu terreno ou de terceiros ou ainda realizar uma reforma significativa no imóvel sem informar o cartório, essa obra se torna “não averbada”.

Isto é, não consta na matrícula do imóvel, logo, legalmente, esta construção não existe.

Imóvel com construções não averbadas podem sofrer restrições legais, perdem valor de mercado e a viabilidade para crédito imobiliário. 

Um imóvel com apenas o terreno registrado, por exemplo, não pode ser financiado por bancos, já que as instituições exigem que toda a edificação esteja regularizada na matrícula. 

Isso inviabiliza transações com compradores que dependem de financiamento imobiliário, ou seja, uma parcela significativa do mercado atual.

Além disso, construções não averbadas podem gerar complicações legais em inventário, doação de bens, partilhas ou mesmo em ações judiciais que envolvam o bem, entre outras. 

Outrossim, também há o risco de autuações pela prefeitura por ocupação irregular ou divergência entre o que está registrado e o que foi efetivamente construído, ocorrendo impacto direto sobre o IPTU do imóvel. 

Tal porque, quando há construção não está averbada, a metragem construída não é informada à prefeitura e isso pode gerar cobrança incorreta – tanto para mais quanto para menos. 

E ainda, em caso de fiscalização, o proprietário pode ser obrigado a pagar diferenças retroativas, com juros e multas.

Por isso, regularize seu imóvel e evite dores de cabeça no futuro.

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Como Regularizar Construção não Averbada e Valorizar seu Imóvel

Na maioria das situações é possível regularizar uma construção não averbada, mas o processo exige paciência, organização e o cumprimento das exigências legais. 

O primeiro passo é garantir que o imóvel esteja conforme o Plano Diretor e o Código de Obras do município. 

Se a obra foi feita em desacordo com as normas urbanísticas, será necessário realizar adequações. Confira abaixo as etapas mais comuns para a regularização de imóvel:

Contratação de Profissional Habilitado

Um arquiteto ou engenheiro civil será responsável por elaborar o projeto “as built”, que representa a planta da construção conforme ela foi realmente executada. Esse projeto será utilizado para fins de regularização.

Obtenção do Habite-se

Este documento é emitido pela prefeitura municipal e comprova que a construção está concluída, segue as normas municipais e pode ser ocupada.

Pagamento de Taxas e Encargos

Caso a construção tenha sido realizada sem licença prévia, é possível haver cobrança de multas e taxas pela prefeitura, que variam de acordo com o tamanho da construção e a legislação local. Nestes casos, diante da valorização patrimonial, vale muito a pena pagar tais taxas e encargos.

Averbação no Cartório de Registro de Imóveis

Com o Habite-se em mãos e toda a documentação regularizada, é possível solicitar a averbação da construção na matrícula do imóvel. Isso oficializa a existência da edificação e permite que o imóvel seja comercializado, financiado ou transferido com segurança jurídica.

Em casos mais complexos, como construções muito antigas ou realizadas em áreas de proteção, pode ser necessário recorrer a programas de regularização fundiária ou a regimes especiais de legalização oferecidos por prefeituras e governos estaduais. 

Regularizar uma construção não averbada vai muito além de resolver uma pendência burocrática, pois trata-se de uma medida essencial para proteger o patrimônio do proprietário e garantir sua valorização no mercado. 

Um imóvel regularizado pode ser financiado, vendido com agilidade, transmitido por herança e até mesmo usado como garantia em operações financeiras.

Ignorar a necessidade de averbação pode parecer, num primeiro momento, uma economia de tempo ou dinheiro, mas a longo prazo pode representar prejuízos muito significativos. 

Mais do que uma obrigação legal, averbar sua construção é investir na segurança, na liquidez e no valor do seu patrimônio.

Se você possui uma construção não averbada ou está pensando em adquirir um imóvel nessa situação, busque orientação profissional. 

Em caso de dúvidas, procure um advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança para entender seus direitos.

O advogado especialista conhece todos os detalhes técnicos da área imobiliária e tem segurança do que pode e não pode ser feito em cada caso.

Portanto, ele vai direto ao ponto e agiliza os procedimentos necessários.

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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial