Vai alugar imóvel? Então é preciso entender sobre sinistro de aluguel!

O seguro aluguel, também conhecido como seguro fiança, é uma opção para quem quer alugar imóvel sem precisar de fiador.

Neste caso, o inquilino paga um valor específico para que a empresa garanta o seu aluguel. 

O objetivo de contratar o seguro é proteger o patrimônio do locador, porém esta proteção irá depender dos itens assegurados na apólice.

O seguro aluguel é garantia locatícia tanto para casas quanto apartamentos, sendo calculado a partir do valor do imóvel e de uma estimativa de custo dos bens que o integram.

O inquilino é quem é responsável pela contratação, mas quem se beneficia da apólice é proprietário, pois, em caso de sinistro, é o dono do imóvel quem recebe a indenização.

Ao optar pela garantia locatícia do seguro fiança é possível assegurar o imóvel de diversos tipos de sinistros.

Além disso, existem alguns seguros que contam ainda assistências 24 horas, referente a serviços de chaveiro, encanador, eletricista, entre outros.

Neste artigo  vamos abordar detalhes para você entender melhor sobre o sinistro de aluguel.

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O que configura Sinistro de Aluguel?

Sinistro é o termo utilizado pelas seguradoras para designar todo tipo de ocorrência prevista no contrato de seguro, sendo geralmente de natureza involuntária e imprevista.

Tratando-se de contrato de aluguel, configura-se o sinistro no momento em que o inquilino deixar de cumprir com as obrigações contratuais.

Sinistro de aluguel é a ocorrência de evento previsto e coberto no contrato de seguro, ou seja, do aluguel ou dos encargos legais do imóvel expresso na apólice e que, legalmente, obriga a seguradora a indenizar o segurado.

Isto é, são os acidentes e imprevistos que podem ocorrer no período da locação.

Assim, podemos citar como exemplos mais comuns de sinistros a inadimplência do aluguel, condomínio, IPTU, etc.

Em resumo, o sinistro estará caracterizado quando comprovada a inadimplência do tomador em relação à obrigação garantida.

Por isso, ao haver problemas com o contrato de locação, é importante conversar com o proprietário para explicar e verificar as possibilidades de solução.

O que é Sinistro “antecipado”?

É possível a seguradora prever pagamento de adiantamentos ao segurado. Este adiantamento é correspondente aos valores atrasados, até o sinistro ser caracterizado.

No entanto, o proprietário do imóvel obriga-se a devolver à seguradora qualquer adiantamento recebido indevidamente ou em excesso.

Ao configurar o sinistro, a indenização é calculada com base nos prejuízos verificados até aquela data.

Coberturas do Seguro em caso de Sinistro

A apólice de seguro trata-se do instrumento que formaliza o contrato de seguro. É nela que estão estabelecidos os direitos e as obrigações das partes contratantes.

A cobertura básica é cobertura principal de um seguro, ou seja, é básica porque sem ela não é possível emitir uma apólice.

Em contratos de locação, a cobertura básica refere-se ao risco de inadimplência do locatário com relação ao pagamento dos aluguéis.

Já as coberturas adicionais, ou seja, agregadas a cobertura básica, são coberturas complementares, de contratação opcional.

E, condições gerais é o conjunto de cláusulas, de um mesmo plano de seguro, que estabelecem as obrigações e os direitos do segurado e da seguradora.

É nas condições que se encontra os “riscos excluídos“, isto é, os riscos não seguráveis pelas condições da apólice.

São aqueles riscos que a seguradora não admite cobrir, ou que a lei proíbe que sejam objeto de seguro!

Por isso, é importante ler atentamente as condições gerais do seu contrato de seguro, pois nelas estarão detalhados os itens não cobertos, riscos excluídos ou prejuízos não indenizáveis.

Pagamento da Indenização em caso de Sinistro

Como vimos, o seguro fiança garante pagamento de indenização ao proprietário pelos prejuízos causados por não pagamento do aluguel ou encargos e outros danos, de acordo com as coberturas contratadas e os limites da apólice. 

O valor da indenização é determinado pelo somatório dos aluguéis e/ou encargos legais não pagos pelo inquilino.

Além disso, ainda é acrescido o valor das custas judiciais e honorários advocatícios, se houver.

No entanto, são deduzidas as importâncias já recebidas, além do valor do prêmio devido, quando couber, e a parcela relativa a participação obrigatória do segurado, quando prevista na apólice.

Efetivada a indenização ao locador, o locatário não fica livre de arcar com as obrigações do contrato de aluguel.

Isto é, acionada a seguradora para pagamento ao segurado, o locatário é obrigado a ressarcir a seguradora.

O prazo para pagamento da indenização ao segurado é, no máximo, de 30 dias, a contar da apresentação da documentação à seguradora.

Rescisão do Contrato de Aluguel em caso de Sinistro

De acordo com a Lei 8245/91, o fato da seguradora indenizar aluguéis não pagos não afasta a legitimidade do locador requerer a rescisão do contrato de aluguel em decorrência do inadimplemento:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

Art. 37 No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Logo, o pagamento pela seguradora, em decorrência de seguro fiança, não afasta o descumprimento contratual pelo locatário.

Por isso, o locador tem direito de buscar a rescisão do contrato de locação! Neste sentido é a jurisprudência:

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE
PAGAMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL. SEGURO FIANÇA. IRRELEVÂNCIA.
INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. RESCISÃO CONTRATUAL. DESPEJO.
POSSIBILIDADE. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DOS VALORES. INADEQUAÇÃO.
COBERTURA PELO SEGURO. SENTENÇA RETIFICADA NO PONTO. 2. Conforme artigo 9º,
inciso III, da Lei nº 8.245/91, o contrato de locação pode ser rescindindo em decorrência do
inadimplemento dos alugueres pactuados, bem como de seus acessórios. 3. O fato de os
alugueres inadimplidos terem sido quitados mediante seguro fiança locatícia não afasta a
legitimidade do locador para requerer a rescisão contratual em decorrência do
inadimplemento, haja vista se tratar de garantia de natureza acessória. 3.1 De forma contrária,
o seguro fiança somente é usado justamente quando existe o inadimplemento contratual. 4. Por
outro lado, reconhecido pelas partes a quitação plena da dívida pela seguradora, não cabe a
condenação dos alugueis atrasados. Sentença modificada no ponto. 5. APELAÇÃO
PARCIALMENTE PROVIDA.”

(TJ-DF 07154729320218070001 1429983, Relator: ALFEU
MACHADO, Data de Julgamento: 15/06/2022, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: 28/06/2022)

Assim, independentemente do aluguel estar garantido pela seguradora, cumpre ao locador ajuizar a ação de despejo contra o locatário inadimplente.

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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial