Conforme recente decisão do Supremo Tribunal Federal – STF, a Lei 9.514/1997, que trata de imóveis financiados, vigente há 26 anos, não viola princípios constitucionais.
Logo, é permitido que este tipo de imóvel seja retomado sem decisão judicial em caso de inadimplência.
No entanto, esta decisão não afasta o controle judicial em caso de nulidade ou infração por parte do credor.
A Lei 9.514/97, criou o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis, substituindo assim a hipoteca, garantia a qual tinha excessiva demora quando da execução.
Esta lei estimulou o aporte de capital para financiamento imobiliário face a ampla proteção ao financiador (fiduciário), em razão da rápida execução do crédito.
O instituto da alienação fiduciária é direito real e está inserido dentro do direito de propriedade previsto nos artigos 1.361 ao 1.368-B do Código Civil.
Assim, com o advento da alienação fiduciária em garantia você compra o imóvel e o banco aliena fiduciariamente à você.
Em resumo, a constituição da propriedade fiduciária, direito real de garantia, art. 17, IV e § 1º da Lei 9.514/97, tem como efeito imediato o desdobramento da posse do imóvel em direta e indireta.
Isso torna o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto, nos termos do art. 23 da mesma lei.
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Execução Extrajudicial em Contratos com Alienação Fiduciária
Nos contratos com alienação fiduciária a instituição financeira (banco) disponibiliza o capital mas é o nome do devedor fiduciante que consta na matrícula do imóvel adquirido.
Ocorre que, a Lei 9.514/1997 prevê a execução extrajudicial nos contratos com alienação fiduciária.
Isto é, até pagar todo o valor do financiamento, o comprador ocupará o imóvel, mas o banco será o proprietário e pode retomá-lo em caso de falta de pagamento.
Assim, em caso de inadimplência do devedor, este perderá a propriedade e o banco a consolidará através do Cartório de Registro de Imóveis.
Trata-se de uma cláusula resolutiva e está prevista em todos contratos com alienação fiduciária em garantia.
Nestes casos, a posse não é realizada fisicamente e sim contratualmente. É o chamado o constituto possessório.
Isso significa que o alienante (fiduciante) transfere ao adquirente (fiduciário), em confiança (fiducia), a propriedade da coisa, sem contudo perder a sua posse, por meio do constituto possessório.
Desse modo, a execução extrajudicial de imóveis em razão da inadimplência do devedor está prevista em lei e já realizada desde a publicação, em 1997.
Porém, caso haja alguma nulidade ou infração por parte do credor, o devedor poderá buscar a tutela do Poder Judiciário, buscando anular a execução do imóvel.
Por isso, se você possui contrato de financiamento e está inadimplente? Procure urgente um advogado de sua confiança, especialista em Direito Imobiliário, evitando assim problemas e prejuízos futuros.
Entenda o Caso e a Decisão do STF
Através do RE 860631, caso em que um devedor questionava decisão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região -TRF-3, o Supremo Tribunal Federal – STF reconheceu a existência de repercussão geral do tema.
Logo, a decisão tomada no Plenário é replicada em casos semelhantes em outras instâncias.
No caso julgado, diante da inadimplência do devedor fiduciário, a Caixa Econômica Federal iniciou procedimento em cartório para retomar o imóvel e realizar sua venda em leilão.
O então devedor ingressou com ação judicial para impedir o leilão. Em suas alegações trouxe que o procedimento para a retomada do imóvel pelo banco não poderia ser via cartório, exigindo ordem judicial.
O pedido foi negado em todas as instâncias!
Assim, em 26.10.2023, o STF, por maioria, apreciando o tema 982 da repercussão geral, manteve a decisão do Tribunal a quo, nos termos do voto do Relator. Vencidos os Ministros Edson Fachin e Cármen Lúcia.
O relator, ministro Luiz Fux, observou que essa modalidade de execução não afasta o controle judicial.
Isso porque, caso haja alguma irregularidade, o devedor pode, a qualquer momento, acionar a Justiça para proteger seus direitos.
O ministro ressaltou, ainda, que os requisitos do contrato tiveram consentimento expresso das partes contratantes.
Desse modo, com a Presidência do Ministro Luís Roberto Barroso, fixou-se então a seguinte tese:
“É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal“.
Como se vê, o STF concluiu que a execução extrajudicial nos contratos com alienação fiduciária, prevista na Lei 9.514/97, não viola os princípios do devido processo legal e da ampla defesa.
Portanto, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997 – em vigor há 26 anos!
Assim, é legalmente possível que bancos ou instituições financeiras retomem imóveis, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar o Poder Judiciário.
Isto é, as instituições financeiras realizar leilão de imóveis dado como garantia de financiamento, sem análise pelo Judiciário, caso não haja pagamento do comprador.
Porém, a referida lei, também dispõe sobre atos necessários após o inadimplemento. Só então, o imóvel pode ser retomado.
Em resumo, para a maioria do Plenário, a execução extrajudicial em contratos com alienação fiduciária, prevista em lei Lei 9.514/1997, é constitucional.
Melhor dizendo, nada muda em relação ao procedimento envolvendo contratos com alienação fiduciária que já ocorre no Brasil.
Confira aqui o voto do relator, ministro Luiz Fux.
Taxa de Ocupação de Imóvel com Alienação Fiduciária
O Direito Civil é área complexa e extensa do direito brasileiro, pois aborda todas as questões jurídicas de pessoas físicas e jurídicas na esfera privada.
Como vimos neste artigo, no caso de retomada de imóveis em razão da inadimplência do comprador, ou seja, a partir da consolidação da propriedade, o banco constará como proprietário do bem na matrícula do imóvel.
Além da perda do bem, dentre outras consequências ao comprador inadimplente, se este não desocupar o imóvel, pagará “aluguel” para o banco.
É a chamada “taxa de ocupação de imóvel”.
Isso porque, no sistema de financiamento de imóvel com alienação fiduciária, caso o comprador inadimplente permaneça no local mesmo após a consolidação da propriedade em favor do credor, este tem direito à taxa pela ocupação indevida do devedor.
Esta taxa é fixada em percentual de 1% ao mês ou fração sobre o valor atualizado do bem e regulada especificamente pelo artigo 37-A da Lei 9.514/97. Redação dada pela Lei 13.465/2017.
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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial
