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Neste artigo abordamos as mudanças no leilão extrajudicial e como elas podem afetar seu contrato de financiamento imobiliário.
Mesmo antes do Marco Temporal das Garantias – Lei 14.711/23 o instituto da alienação fiduciária de imóvel já era uma prática muito comum no mercado imobiliário brasileiro.
Isso tendo em vista a celeridade da execução em casos de inadimplência do devedor, pois não há necessidade da intervenção do Poder Judiciário.
Assim, na prática, bancos têm o poder de retomar imóveis em caso de inadimplência de forma muito mais fácil.
Isto é, a nova legislação tem favorecido os bancos em detrimento dos mutuários, aumentando o risco de perda dos imóveis em casos de inadimplência.
Isso ocorre porque o Marco Legal das Garantias alterou lei que trata da alienação fiduciária de imóveis impactando os leilões extrajudiciais.
E, uma das alterações importantes foi a redação do artigo 27, §2º da referida lei.
Esta alteração prevê a realização de um segundo leilão extrajudicial do imóvel alienado fiduciariamente em caso de negativa do primeiro leilão extrajudicial.
O que é Alienação Fiduciária?
A Lei nº 9.514/97 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.
Alienação fiduciária é quando o comprador adquire um imóvel por meio de financiamento imobiliário e oferece o próprio bem como garantia do empréstimo até quitar todas as parcelas.
Quando alguém financia um imóvel, o banco recebe o domínio útil do bem como credor fiduciário.
Isto é, na alienação fiduciária o devedor fiduciante transfere, de forma resolúvel, a propriedade de seu bem ao banco credor, ficando apenas com a posse direta do bem alienado fiduciariamente.
Assim, na prática, enquanto permanecer a alienação fiduciária, o real proprietário do imóvel é o credor fiduciário, ou seja, o banco.
Atenção!
Por se tratar de uma legislação específica, o Código de Defesa do Consumidor – CDC não se aplica.
Se o devedor não pagar as parcelas do financiamento imobiliário e for constituído em mora, o contrato de compra e venda do imóvel com alienação fiduciária, registrado em cartório, seguirá a Lei 9.514/97.
É comum ocorrer situações em que o devedor não consegue pagar as parcelas do contrato e se torna inadimplente.
Nesse caso, vai receber uma intimação extrajudicial para quitar as parcelas em atraso dentro de 15 dias.
Se não realizar o pagamento neste prazo, o credor fiduciário já pode consolidar a propriedade plena do bem.
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Saiba o que é a Consolidação da Propriedade
A consolidação da propriedade é a reunião, na mesma pessoa, dos direitos de domínio útil e domínio direto sobre um bem.
Isso acontece quando o devedor fiduciário não cumpre a obrigação garantida pela alienação fiduciária.
Nesse caso, a propriedade, antes resolúvel, torna-se plena e passa a integrar o patrimônio do credor fiduciário, ou seja, o banco.
Na alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue com a simples consolidação da propriedade em nome do credor.
Somente após a lavratura do auto de arrematação em leilão público o processo de execução se conclui.
É importante entender que a consolidação da propriedade do imóvel representa uma etapa intermediária da execução extrajudicial.
Neste caso, a instituição financeira, na qualidade de credor, deve providenciar a averbação da consolidação da propriedade em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado.
Esse procedimento ocorre 30 dias após o prazo para purgação da mora, dando início ao processo de retomada do imóvel – artigo 26-A, §1°, da Lei n° 9.514/97.
Após a averbação da consolidação da propriedade, o credor pode leiloar o imóvel para obter recursos suficientes para quitar a dívida.
Se haver valor excedente, o banco deve repassá-lo ao devedor.
Desse modo, finalizada a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este deve realizar o leilão público para alienação do imóvel no prazo de 30 dias da consolidação, conforme o artigo 27 da Lei nº 9.514/97.
Se o maior lance oferecido no 1ºleilão for inferior ao valor do imóvel – artigo 24, VI, um 2ºleilão é realizado nos 15 dias seguintes.
Nesse caso, vende-se o imóvel pelo maior lance, desde que seja igual ou superior ao valor da dívida – artigo 27.
Destaca-se que o devedor tem o direito de preferência na aquisição do imóvel até a data do segundo leilão.
Logo, pode comprá-lo pelo valor da dívida acrescido das despesas, conforme determinação legal – artigo 27 , § 2º-B e § 9º.
Entenda o que é e como funciona um Leilão Extrajudicial
O leilão extrajudicial é um procedimento utilizado para a venda de bens dados em garantia, como por exemplo imóveis, sem a necessidade de intervenção judicial.
Esse procedimento ocorre, principalmente, quando há inadimplência em contratos garantidos por alienação fiduciária, hipoteca ou outras garantias reais.
O objetivo do leilão extrajudicial é vender o bem de forma rápida e menos onerosa do que um leilão judicial, que segue um processo rigoroso.
Quando o devedor não cumpre um contrato de alienação fiduciária, o credor fiduciário pode executar o contrato extrajudicialmente por meio de um requerimento ao registro de imóveis.
Com isso, a consolidação da propriedade em nome do banco ocorre via averbação na matrícula do imóvel, quando o débito estiver vencido e o devedor não tenha regularizado a dívida dentro do prazo, ou seja, purgando a mora.
Embora a garantia fiduciária facilite a retomada do imóvel pelo banco, o credor fiduciário não pode ficar com o bem.
Isto é, deve leiloá-lo nos termos do disposto no artigo 1.365 do Código Civil.
Assim, dentro de 60 dias após o registro da consolidação da propriedade em nome do banco, o credor deve realizar o primeiro leilão extrajudicial para vender o imóvel, nos termos do artigo 27 da Lei 9.514/97.
Se no 1ºleilão o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel – artigo 24, VI e § único – será realizado o 2º leilão nos 15 dias seguintes.
As mudanças no procedimento de leilão extrajudicial trazidas pelo Novo Marco Legal das Garantias buscam aumentar a segurança jurídica e a eficiência dos leilões.
Isso porque garantem que o credor não seja prejudicado caso o valor do imóvel seja inferior ao da dívida, evitando frustração da execução.
Por isso, se você é devedor do financiamento imobiliário e identificar alguma irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, poderá ajuizar a ação judicial requerendo a nulidade do procedimento e a anulação do leilão extrajudicial.
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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial
