Ao comprar imóvel de uma construtora é comum o adquirente se deparar com um gravame no Imóvel, principalmente envolvendo garantia hipotecária.

Adquirir um imóvel é a realização de um sonho, contudo, esse sonho pode se transformar em um pesadelo quando o bem adquirido está gravado por hipoteca, por exemplo.

Essa situação, infelizmente comum no mercado imobiliário brasileiro, levanta questões sobre os direitos do comprador e as obrigações da construtora.

Neste artigo, exploraremos o conceito de gravame, especialmente a hipoteca, e a responsabilidade da construtora em removê-lo, garantindo a segurança jurídica do adquirente.

O que é Gravame Hipotecário

O termo “gravame” refere-se a qualquer ônus ou encargo que limita o pleno exercício do direito de propriedade sobre um bem.

O gravame pode se manifestar por meio de hipoteca, penhora, alienações fiduciárias, servidões ou usufruto que oneram um  imóvel.

No contexto imobiliário, o gravame mais comum é a hipoteca, que funciona como uma garantia real em favor de um credor, que geralmente é uma instituição financeira.

Essa garantia visa assegurar o pagamento de dívida contraída pelo proprietário do imóvel.​

Quando uma construtora decide financiar a construção de um empreendimento, é comum que ela ofereça os imóveis em construção como garantia.

Neste caso, estabelecendo uma hipoteca em favor do agente financeiro.

Essa hipoteca é registrada na matrícula do imóvel, tornando-se pública e, portanto, oponível a terceiros.

O problema surge quando a construtora vende unidades que ainda estão hipotecadas, sem informar adequadamente os compradores sobre a existência desse gravame.​

A presença de uma hipoteca na matrícula do imóvel pode impedir o comprador de registrar a escritura definitiva em seu nome, dificultar a obtenção de financiamentos que tenham o imóvel como garantia e até mesmo impedir a venda ou transferência do bem.

Além disso, a manutenção indevida do gravame pode desvalorizar o imóvel e causar insegurança jurídica ao proprietário.​

Regularização de Imóveis e Valorização Patrimonial – Clique Aqui

Saiba os riscos de Comprar Imóvel Irregular – Clique Aqui

A obrigação da Construtora em retirar Gravame Hipotecário

A jurisprudência brasileira, consolidada na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), estabelece que:

 “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Isso significa que, uma vez quitado o imóvel pelo comprador, a construtora tem a obrigação de providenciar a baixa do gravame hipotecário, independentemente de pendências financeiras entre ela e o banco financiador.​

Logo, a responsabilidade pela retirada do gravame é da construtora, que deve arcar inclusive com os custos para a liberação da hipoteca.

Caso a construtora não cumpra essa obrigação, o comprador pode recorrer ao Poder Judiciário para exigir a baixa do gravame.

Atenção!

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que o entendimento firmado na Súmula 308 da corte não pode ser aplicado, por analogia, aos casos que envolvem garantia por alienação fiduciária – REsp 2130141.

Isso porque, para o colegiado, não é possível estender uma hipótese de exceção normativa para restringir a aplicação de uma regra jurídica válida.

Porém em casos em que é possível aplicar a súmula, inclusive é viável pleitear indenização por danos morais decorrentes da demora ou recusa injustificada, claro que depende das peculiaridades de cada caso.

Em decisões recentes, os tribunais têm reconhecido o direito dos compradores à indenização por danos morais quando comprovado o sofrimento ou prejuízo decorrente da conduta omissiva da construtora.

Essas indenizações visam compensar o abalo emocional e os transtornos enfrentados pelo consumidor, além de servir como medida pedagógica para coibir práticas semelhantes no mercado imobiliário. ​

A aquisição de um imóvel deve ser um processo seguro, garantindo ao comprador a plena propriedade do bem adquirido.

A existência de um gravame hipotecário não informado ou não retirado pela construtora compromete essa segurança, gerando possíveis prejuízos ao adquirente.​

A legislação e a jurisprudência brasileira protegem o comprador de boa-fé.

Isso porque, assegura que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tenha eficácia perante o adquirente.

Assim, é dever da construtora providenciar a baixa do gravame após a quitação do imóvel, garantindo ao comprador o pleno exercício de seus direitos de propriedade.

Caso a construtora não cumpra essa obrigação, o comprador deve buscar orientação jurídica para assegurar a regularização do imóvel.

E, se necessário, pleitear indenização por eventuais danos sofridos.

A proteção do consumidor e a segurança nas transações imobiliárias são fundamentais para a saúde do mercado e a realização do sonho da casa própria.​

Em caso de dúvidas, procure um advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança para entender seus direitos.

O advogado especialista conhece todos os detalhes técnicos da área imobiliária e tem segurança do que pode e não pode ser feito em cada caso.

Portanto, ele vai direto ao ponto e agiliza os procedimentos necessários.

PRECISA DE ASSESSORIA PARA COMPRAR, VENDER OU ALUGAR SEU IMÓVEL? TEM OUTRAS DÚVIDAS OU PRECISA DE MAIS DETALHES? 

Agende sua consulta online e utilize os benefícios de nossos serviços para o seu caso clicando AQUI.

Para descobrir mais conteúdos siga meu perfil no Instagram: @simonegoncalves.com.br

Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial