Quando se trata de condômino inadimplente, existem muitas dúvidas quanto a ter o imóvel penhorado e levado a leilão.

Entender o procedimento para comprar imóvel pode ser relativamente simples, porém, manter uma organização financeira alinhada com o perfil do imóvel adquirido pode apresentar desafios complexos.

Adquirir um imóvel é um passo significativo que exige não só o pagamento inicial, mas também uma compreensão detalhada das obrigações financeiras contínuas.

Assim, incluímos como exemplo a cota condominial, impostos, seguros, manutenções, entre outros.

Por isso, a falta de planejamento financeiro adequado pode transformar a realização do sonho da casa própria em um verdadeiro pesadelo.

Logo, ao decidir comprar um imóvel, é preciso atentar para outras obrigações financeiras necessárias para que o comprador consiga manter o bem.

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Imóvel Penhorado e levado a Leilão

Tratando-se de condomínio, quando este enfrenta a inadimplência, poderá tomar as medidas legais para recuperar as cotas condominiais devidas. 

Assim, é possível a penhora e o leilão do imóvel do condômino inadimplente para quitar dívidas com o condomínio.

Outrossim, a própria legislação dispõe que as dívidas condominiais são passíveis de execução judicial. 

Além disso, a obrigação dos condôminos em contribuir para a conservação da coisa comum a tempos é obrigação legal, inserida no artigo 1.345 do Código Civil. 

Assim, o condomínio pode entrar com ação de cobrança ou execução, e o devedor será citado para pagar a dívida ou apresentar defesa. 

Contudo, se a dívida não for quitada, haverá determinação para a penhora de bens do devedor, incluindo o próprio imóvel.

Penhora do imóvel do condômino inadimplente é uma medida extrema, mas legalmente possível.

Inclusive a atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça – STJ orienta no sentido de que a obrigação de pagamento das taxas condominiais possui natureza propter rem, por isso deve ser exigida de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário.

Veja atual decisão abaixo:

“Ementa: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL – AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que a dívida condominial constitui-se como obrigação propter rem. Assim, constando no edital de praça a existência de ônus sobre o imóvel, mesmo no caso de arrematação, o novo adquirente responde pelos encargos condominiais vencidos incidentes sobre o imóvel, salvo se não houver ressalvas no edital. Incidência da Súmula 83 do STJ. Precedentes. 2. Agravo interno desprovido”. (AgInt no AREsp n. 2.498.445/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 3/6/2024, DJe de 6/6/2024.)

Veja ainda importante, decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul – TJRS sobre leilão de imóveis com alienação fiduciária:

“Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. AÇÃO DE NULIFICAÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL LEILÃO C/C OBRIGAÇÃO DE CUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E CONSIGNAÇÃO DE VALORES PARA PURGAÇÃO DA MORA. – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PROVA. A exceção de contrato não cumprido é arguição que impõe óbice ao cumprimento de obrigação enquanto não cumprida a que incumbe à parte adversa. Circunstância dos autos em que a parte autora não produziu a prova que lhe incumbia; e a pretensão é insubsistente. – ATOS DE EXPROPRIAÇÃO. PURGA DA MORA OU PREFERÊNCIA. A consolidação da propriedade ao credor fiduciário nos contratos de financiamento de imóveis garantidos por alienação fiduciária regidos pela lei n. 9.514/97 admitia a emenda da mora até o ato de alienação no público leilão. A partir da vigência da lei nº 13.465 de 12/07/17 que inseriu o § 2º-b ao art. 27 daquela lei; e alterou a redação do inc. II do seu art. 39, restou ao devedor fiduciante, até a data do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos, despesas, taxas e impostos a que deu causa. Circunstância dos autos em que não resta comprovada irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade; e se impõe manter a sentença. – ATOS DE EXPROPRIAÇÃO. LOCAL DO LEILÃO. AUSÊNCIA. NULIDADE. Não há nulidade no leilão realizado em local diverso do que estabelecido o imóvel, tendo em vista a ausência de previsão na Lei n. 9.514/97 quanto ao local correto para o procedimento. Circunstância dos autos em que se impõe manter a sentença. – CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO. VALOR DA ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL. O parágrafo 2º do art. 27 da lei n. 9.514/97 estabelece os parâmetros para que ocorra o segundo leilão; e o maior lance oferecido será aceito desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. Circunstância dos autos em que a arrematação não ocorreu por preço vil; e a sentença não merece reparo. RECURSO DESPROVIDO.(Apelação Cível, Nº 70084956879, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em: 31-03-2021)”

Do mesmo modo, sobre penhora do próprio imóvel que deu origem aos débitos condominiais, temos:

“Ementa: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA. POSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em cumprimento de sentença, que determinou a penhora sobre imóvel, gerador dos débitos condominiais executados. 2. O art. 1.345 do Código Civil atribuiu às despesas condominiais a natureza de obrigações propter rem, ou seja, não se trata apenas de preferência creditícia, mas consiste em verdadeira afetação do imóvel para garantir o pagamento das despesas de condomínio, mormente porquanto as despesas condominiais se prestam à manutenção do próprio bem. 3. O Superior Tribunal de Justiça editou a súmula 478, para assegurar que as cotas condominiais têm preferência inclusive sobre a hipoteca gravada sobre o imóvel: “Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”. 4. A alegação de que a agravante corre o risco de ficar sem moradia, não pode ser utilizada como fundamento jurídico para obstar uma ordem judicial que atende ao preceito legal, visto ser inconteste o débito exequendo. 5. Precedente da Turma: “(…) 3.3 Inteligência, ainda, do art. 1345 do Código Civil. 4. Em resumo: devida a penhora do próprio imóvel que deu origem aos débitos condominiais para satisfazer a obrigação oriunda de referidas despesas.” 20160020445346AGI, DJE: 24/01/2017). 6. Recurso improvido. (Acórdão n 1045170, 07021447520168070000, Relator: JOÃO EGMONT 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 08/09/2017, Publicado no DJE: 15/09/2017) 

Como se vê, o condomínio pode penhorar e levar a leilão o imóvel do condômino inadimplente para garantir o pagamento das obrigações condominiais em atraso.

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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial