A rescisão do contrato de aluguel pode ser uma questão complexa quando envolve sublocação, cessão ou empréstimo não autorizado do imóvel. 

Esse tema é uma das principais dúvidas de proprietários e inquilinos, que se deparam com situações em que a continuidade da locação se torna insustentável devido a essas práticas.

Entender sobre quando e como a rescisão do contrato de aluguel pode ocorrer é fundamental para locador e locatário.

Isso porque a violação das cláusulas contratuais pode gerar consequências legais e financeiras significativas.

É vital revisar minuciosamente o contrato de locação para que a análise sobre o cumprimento das obrigações legais e contratuais seja feita de maneira adequada.

É o contrato que estabelece as condições, direitos e deveres das partes, logo, qualquer alteração nas condições acordadas, como a sublocação não autorizada do imóvel, pode configurar uma violação que justifique a rescisão contratual e o despejo do inquilino. 

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Entenda o que diz a Lei do Inquilinato sobre Sublocação

A sublocação de imóveis é uma prática bastante comum no mercado imobiliário, especialmente entre inquilinos que enfrentam a necessidade de encerrar o contrato de aluguel antes do término do prazo acordado.

Esse mecanismo oferece flexibilidade ao locatário, isto é, permite transferir a posse do imóvel à outra pessoa, conhecida como sublocatário.  

No entanto, para que a sublocação ocorra de forma legal e sem complicações, é essencial compreender as regras e obrigações previstas pela Lei do Inquilinato. Veja o que diz a lei:

Art. 14. Aplicam – se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.

Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem – se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos alugueis que se vencerem durante a lide.

Portanto, a sublocação, cessão ou empréstimo de imóvel alugado é legalmente permitida.

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Saiba quando a Sublocação, Cessão ou Empréstimo do Imóvel não é permitida

Conforme legislação, é necessário haver o consentimento prévio e por escrito do locador original. 

Essa exigência está claramente estabelecida no artigo 13 da Lei do Inquilinato.

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

Caso o locatário realize a sublocação sem a autorização do proprietário do imóvel, configura-se uma violação contratual grave. 

Caso o locatário descumpra as regras, poderá enfrentar sérias consequências, como a rescisão do contrato de locação antes do prazo final, o despejo do imóvel e a cobrança de multas por danos ao locador, dependendo das cláusulas estabelecidas no contrato.

O locador deve estar atento a qualquer tentativa de sublocação não autorizada e agir para proteger seus direitos. 

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O consentimento do Locador para Sublocação, Cessão ou Empréstimo do Imóvel

Por expressa imposição legal, a sublocação, a cessão da locação e o empréstimo do imóvel exigem concordância prévia e por escrito do locador, inexistindo previsão de anuência tácita.

Logo a sublocação, cessão ou empréstimo realizado sem o consentimento expresso do locador é ilegítima, e os efeitos que dela decorrem não alcançam o locador.

Em conformidade com a jurisprudência do Superior tribunal de Justiça – STJ, a sublocação, cessão ou empréstimo do imóvel a terceiro, sem anuência expressa do proprietário “é ineficaz em relação ao locador, sendo irrelevante o fato de este haver recebido valores locatícios do sublocatário”. – AgInt no AResp nº1.709.995/SP, Min. Raul Araújo.

Por isso, o consentimento por escrito do locador é imprescindível. 

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Simone Gonçalves, Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial