9 Cláusulas que protegem Você no Contrato de Locação
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9 Cláusulas que protegem Você no Contrato de Locação

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No mundo moderno, locar imóvel é uma das relações jurídicas mais comuns.

Trata-se de um negócio jurídico de progressiva utilidade no mercado imobiliário.

Define-se contrato de locação como aquele em que uma das partes paga à outra certa quantia para ter direito ao uso de algo, por tempo determinado.

Assim, por tratar-se de um contrato, há a presença de algumas cláusulas que são essenciais para garantir a finalidade do negócio.

Entenda que, todo contrato é um ajuste de vontades entre as partes, que poderão estabelecer as condições que entenderem justas e necessárias, desde que não vá de encontro à Lei.

O contrato de locação visa estabelecer os direitos e obrigações do Locador e Locatário, devendo as cláusulas apresentar equilíbrio entre as partes contratantes.

Porém, um dos maiores problemas destes contratos está o fato de que nem todo mundo entende suas cláusulas.

Há cláusulas que não são obrigatórias, mas essenciais para garantir a eficiência deste tipo de contrato.

Essas cláusulas chamadas “essenciais” são as responsáveis por gerar a maioria das demandas judiciais, o que comprova a necessidade de estarem incluídas nos contratos de locação.

Portanto, estas cláusulas devem ser claras e objetivas, a fim de evitar futuros conflitos.

9 CLÁUSULAS DE SEGURANÇA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO

cadeado simples

1. Autorização para sublocação: estabelece que o Locatário só pode sublocar o imóvel com a anuência expressa do Locador. Importante: embora os pagamentos dos alugueis estejam em dia, há descumprimento do contrato de locação por infração desta cláusula, possibilitando ação de despejo por infração contratual.

2. Benfeitorias realizadas pelo Locatário: embora a lei civil dê direito de retenção do imóvel ao Locatário, condicionado à indenização, por benfeitorias realizadas no imóvel, o Locador pode ajustar no contrato que não se responsabilizará por elas. Importante: se o contrato for realizado com uma administradora de imóveis que estipula cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, entenda que esta cláusula é válida, cabe ao Locatário concordar ou não com o contrato, mas não discuti-lo.

3. Causas de resolução do contrato: as hipóteses de descumprimento contratual ou casos excepcionais que resolvem o contrato devem ser claras e objetivas. Importante: na prática, a maioria não usa cláusula resolutiva no contrato de locação, caso em que, a resolução contratual se dará somente em juízo.

4. Direito de preferência: a Lei já garante a preferência do Locatário numa futura oferta de compra e venda. Todavia, caso o proprietário resolva vender o imóvel, deve notificar o Locatário por escrito, tendo este trinta dias para dizer se tem interesse no imóvel. Caso não seja avisado sobre a venda, poderá reclamar do Locador as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato da transferência, haver para si o imóvel locado. Importante: para que a preferência seja efetivamente respeitada, deve estar averbada na matricula do imóvel, caso contrário, o Locador poderá vender o imóvel sem respeitar a preferência do Locatário, restando a este apenas reclamar perdas e danos.

5. Multa por descumprimento contratual: visa reparar a parte prejudicada no negócio, geralmente usada quando o Locatário desocupa o imóvel antes do prazo da locação, ou, quando o Locador solicita o imóvel antes do referido prazo.  Importante: não há percentual determinado em lei para sua aplicação, bem como também não é estipulado utilizar como base um número de aluguéis.

6. Obrigações do Locatário: pode-se descrever as obrigações contidas na Lei de Locação de Imóvel Urbano, além de outras peculiares ao contrato, a fim de garantir sua eficácia. Importante: ver artigo 23 da Lei 8245/91.

7. Reclamações sobre o Imóvel – qualquer reclamação do Locatário referente ao imóvel  locado, exclusivamente quanto a irregularidades e defeitos que sejam divergentes com o descrito na vistoria, deverá ser encaminhada ao Locador, por escrito. Importante: o prazo é predeterminado, a contar do recebimento das chaves.

8. Renúncia ao benefício de ordem do fiador: embora haja previsão legal sobre o benefício de ordem, em caso de execução contratual, o Judiciário tem entendido que, havendo renúncia expressa do fiador ao benefício, o último poderá ser executado juntamente com o Locatário. Importante: A renúncia expressa dá lugar à solidariedade entre fiadores e devedores principais.

9. Vigência em caso de alienação do imóvel: sendo vendido o imóvel durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, em 90 dias, contados da averbação da transferência, salvo se o contrato for por prazo determinado com cláusula expressa para caso de alienação, averbada junto à matrícula do imóvel. Importante: a fim de evitar alienação do imóvel a terceiros, o Locatário deve fazer constar no contrato esta cláusula para que sua posse seja respeitada e, após terá que averbar junto à matrícula do imóvel.

Em regra, o contrato de locação, é um típico contrato de adesão.

No entanto, a lei autoriza sua discussão na via judicial, caso qualquer das partes contratantes sinta-se prejudicada.

Portanto, para garantir segurança na locação de um imóvel, jamais assine o contrato sem antes ler bem e compreender cada cláusula.

Se tiver dificuldades, procure ajuda especializada!

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